文档介绍：总则
第一条为规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条本市行政区域内的物业管理及相关活动,均适用本办法。
第三条本办法所称物业,是指已开始开发建设或已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。
本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对物业进行的维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
本办法所称业主,是指房屋的所有权人,即房屋权属证书上登记的权利人或新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的,经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人。
本办法所称物业使用人,是指物业承租人或实际使用人。
本办法所称物业服务企业,是指依法取得独立法人资格、具有相应资质,从事物业管理活动的企业。
本办法所称建设单位,是指依法投资,开发建设和出售物业的法人或其他组织。
本办法所称自用部位,是指一套房屋内部,由业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭园及其室内墙面等部位。
本办法所称自用设备,是指一套房屋内部,由业主使用人自用的门窗、卫生洁具及通向总管的供水、排水、煤气管道、中央空调、供暖管道和线路等设备。
本办法所称共用部位,是指一幢房屋内部,由业主、使用人共同使用的过道、卫生间、门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构(包括房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋顶等)、室外墙面等部位。
本办法所称共用设备,是指一幢房屋内部,由业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、各种线路、水箱、水泵、电梯、锅炉、发电机、配电系统、中央空调、供暖管道、防盗门、楼宇对讲系统、邮政信报箱(群)、避雷装置、消防器具等设备。
本办法所称共用设施,是指住宅区内,由业主共同使用的道路、喷泉、雕塑、小品、桌椅、凳、绿地、花草树木、照明路灯、文化体育器械(包括各种体育器械、宣传栏、广播及背景音乐设施等)、连接房屋的内部线路、供水管道、排水管道和窖井、化粪池、垃圾箱(房)、供水房配电间及小区门楼、围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统等。
第四条物业管理应当按照房地产开发与物业管理相分离、政府指导与业主自治相结合的原则,逐步实现市场化、专业化、
社会化管理。
第五条益阳市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门(以下简称市物业管理行政主管部门),负责全市物业管理的指导、监督和管理。
各县、市房地产行政主管部门,按行政职能的划分,负责辖区内物业管理活动的协调、监督和管理工作。
城市规划、建设、市政、园林绿化、城市管理行政执法、物价、民政、公安、环境保护、安全生产监督管理、工商行政等有关行政管理部门应在各自职责范围内,共同做好物业管理的监督管理工作。
第六条街道办事处、社区居委会应当组织做好本辖区内业主大会成立及首届业主委员会的选举工作,指导监督业主大会,业主委员会的日常活动,协调处理好物业管理与社区建设的相互关系。
第二章业主、业主大会及业主委员会
第七条物业管理区域的划分,应当综合考虑物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素,按照方便管理、降低管理成本的原则确定。
物业管理区域的范围应以物业建设的原地红线内规划批准的范围确定,但已经自然形成且无争议的,不再重新划分;
分期开发或者两个以上建设单位开发建设的区域,其设置的配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域,但若区域因规模较大等原因,已自然分割或****惯形成多个相对独立、封闭小区的,可以划分为不同的物业管理区域。
第八条一个物业管理区域内只能由一家物业服务企业管理。
第九条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
物业管理区域符合下列条件之一的,应当成立业主大会:
已交付业主使用的房屋面积达到60%以上;
第一个业主入住满两年以上;
分期开发的住宅区,过半数的入住业主有要求的。
第十条符合业主大会成立条件的物业管理区域,由县(市)、区房地产管理部门会同街道办事处或乡(镇)人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。
第十一条筹备组成员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成。其中,业主代表应不少于成员总数的二分之一。
筹备组组长由居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告,公告时间不得少于七日。
筹备组工作所需经费,由建设单位承担。
第十二条筹备组成立后,应当做好下列工作:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、