文档介绍：【 摘要 】:
住宅小区的停车位问题,是目前我国物业管理中最具争议的问题之一, “车
位之争” 在房地产开发商、 小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈, 由于现行法
律规范的缺失和不甚明确, 导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品
化的进一步深入和有车一族的不断涌现 ,“车位之争”,必将导致更大范围的矛盾
对立, 住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区
停车位所有权归属不明, 将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状
态,严重地损害了当事人的合法权益, 妨碍着房地产市场的健康地发展, 给社会
经济生活和公共管理带来诸多的难题。 所以建立完善的法律制度对此问题加以明
确规定是当务之急也是必要的。 本文试图结合我国目前的学说和借鉴国外一些理
论和实践,根据小区停车位的不同形式,对其所有权归属问题进行分析探讨。
关键词 :
物业管理、所有权归属、合同约定、成本分摊
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小区停车位的所有权 , 从时间上可以分为两类 : 第一类所有权为停车位的初
始所有权 , 这类所有权为开发商所有; 第二类为后继所有权 , 指在开发商将全部房
屋出售给业主后 , 停车位的所有权问题。 这是两类不同性质的所有权 , 不能相互混
淆。在现实生活中 , 就第一类所有权并无争议 , 有争议的为第二类所有权的归属,
所以后者是本文分析的重点。
(
在分析小区停车位 (库) 归属之前, 我们有必要首先引入建筑物区分所有权
的概念。 建筑物区分所有权是指 “根据使用功能, 将一栋建筑物在结构上区分为
由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时, 每一
所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。 ” 参见
王利明著《论物权法中的车库的归属及相关法律问题》 )建筑物所有权是由专有
权和共有权两方面构成的, 其权利的客体也包括两个方面, 即专有部分和共有部
分(王译鉴著:《民法物一权》(第一册),中国政法大学出版社 1998 年版,第
195 页)。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建
筑构造和独立使用功能的部分。 共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不
具独立使用功能的建筑部分。 《物权法》第 76 条规定:“建筑区划内的绿地,道
路以及物业管理用房, 属于业主共有, 但属于市政建设的除外。 会所车库的归属,
有约定的, 按照约定, 没有约定或者约定不明的, 除建设单位能够证明其享有所
有权外,属于业主共有。 ”其中虽然规定了建筑物区分所有权,其中关于物业管
理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题,规定“有约定的依照约定,没有
约定的,除了开发商能够证明其享有所有权的以外, 属于建筑物区分所有权人共
有”。特别是目前争议较多的小区车位车库所有权归属问题, 《物权法》 规定,“建
筑区域内, 规划用于停放汽车的车位, 车库的归属, 由当事人通过出租, 出售或
者附赠等方式约定。占用业主共有的道路,或者其他场地用于停放汽车的车位,
则归业主共有”。 《物权法》 虽以做出相关规定, 但是此类问题在现实生活中还
是比较复杂,是建筑物区分所有权归属规则在实务适用中的难点。
从我国目前的现有小区情况大体来看,其停