文档介绍：【农村宅基地】农村宅基地权属性质
有观点认为, 既然已依法以户主名义进行了土地登记并获颁土地证, 物权已经登记公示, 应
属户主所有,受法律保护,得以对抗第三人,其他家庭成员仅有居住权,不享有物权;有观
点认为,农村宅基地使用权,不仅具有物权的属性,而且在一定程度上,与集体经济组织的
成员资格和福利是联系在一起的, 因此, 以户为单位而获得的宅基地使用权是基于家庭成员
的集体经济组织资格和福利取得的,应属家庭成员共有。究竟是共有还是个人所有呢?
一、农村宅基地的权属沿革。建国以来,我国农村宅基地权属随着社会经济、文化、
社会条件等各项变革而发生了一系列演变,大致可归纳为如下几个阶段:
第一阶段,土地改革初期。根据我国 1950 年的《土地改革法》的相关规定,国家将依
法没收或征收得来的土地分给无地或少地的农民, 建立了农民私人所有的土地制度。作为土
地改革的成果, 大部分地区的农民领取政府颁布的《中华人民共和国房屋土地所有权证书》。
农民对宅基地享有所有权。
第二阶段, 社会主义改造时期。集体土地的所有权主体没有变更, 依然是农民私有,但
是土地从由个体农民经营转变为由集体统一经营。在这一时期, 农民的宅基地仍然由农民保
有绝对的所有权,对其自由处分没有禁止性规定。
第三阶段, 农业合作社时期。伴随农业合作社的成立,确立了农村土地集体所有制。农
民私有、 集体统一经营使用的土地制度转变为集体所有、统一经营使用的土地制度。宅基地
所有权也收归集体所有,农民对宅基地只享有使用权。
第四阶段, 1979 年实行家庭联产承包责任制的土地制度至今。根据我国《土地管理法》
第八条、第九条等规定, 城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地, 除由法律
规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山, 属于农民集体所
有。国有土地和农民集体所有的土地, 可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位
和个人, 有保护、 管理和合理利用土地的义务。进一步明确农村宅基地所有权归农村集体所
有,农民仅有使用权, 且对集体土地使用权用途作出限定 —— 集体土地使用权不得用于非农
业建设的同时, 仅允许宅基地使用权人对地上建筑物进行出租、出卖的处分, 允许农民对宅
基地使用权进行适度流转。
因此,现阶段农民对宅基地仅享有使用权,不是所有权。
二、农村宅基地使用权初始取得的主体资格。我国《物权法》 并没有规定哪些人可以作
为宅基地使用权的主体, 但规定了宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用我国《土地管理
法》等法律和国家有关规定。我国《土地管理法》 就宅基地使用权的初始取得方面明确规定,
初始取得宅基地使用权的行为主体只能是 “农村村民 ”,而且 《广东省实施〈中华人民共和国
土地管理法〉 办法》 等众多地方性法规, 都规定仅有农民且是本集体经济组织的农民才可申
请宅基地。因为农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的, 也就是说,
农民能申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体、经济组织的成员, 农村集体成员都有
权以农户的名义申请宅基地, 土地的有限性决定了集体经济组织以外的人员一般不能申请宅
基地。 所以,宅基地通常是与成员权联