文档介绍：2017年7月
长租公寓专题研究
全文观点概述
根据现阶段商业模式及发展趋势,盈利模式主要分为以下四类:
当前长租公寓市场资本大量涌入,短期内仍处于盈利模式探索阶段
租赁服务
增值服务
金融服务
资产增值
品质公寓租赁要求提升,个性化需求骤增,集中式品牌长租公寓将成主流
公寓增值服务正处于探索、培养阶段,众多企业视增值服务为未来盈利重心
当前参与企业有限,业务模式较为单一,资产证券化探索已初具成效
国内支撑性市场法规和政策亟待补充,随着法规完善、未来市场盈利可观
伴随法规完善及经营深入,未来市场将逐渐筛选出较为成熟的盈利模式
全文观点概述
公寓、小户型住宅当前租金系数全面低于成熟市场主要标准:
当前一线城市租赁消费市场正处于培育阶段
市场形势
租售比
租金收入比
租金收益率
一线城市一居室户型普遍供不应求,低供应及政策支持促使租金抬升
一线城市当前租售比远低于国际主要城市,政策推动未来租金增速加快
与发达国家成熟市场相比,一线城市租金收入比悬殊较大,未来一线城市租赁消费占比将持续扩大
租金与房价增长分化趋势明显,租金收益率持续处于较低水平,未来一居室户型租金增长潜力巨大
随着租赁消费市场的成熟,未来3-5年公寓、小户型住宅租金将持续稳步增长
目录
Part 1 一线城市长租公寓盈利模式分析
Part 2 未来3-5年公寓、小户型住宅租金分析
Part 1 一线城市长租公寓盈利模式分析
长租公寓主要盈利模式
成本优势突出
开发商在房源方面优势明显,能以较低成本完成房屋设计、装潢改造以及商业服务管理等,大幅降低出租房屋初期投入
拥有明显的资金优势,能够专注于早期获取集中式优质房源
掌握房源和客源流量入口
房地产服务商具有强大的数据优势,能够以低成本迅速收集分散房源,规模扩张较快,同时与租客直接对接,精准定位不同偏好消费者,充分受益于其庞大的用户数据积累
渠道资源丰富
“互联网+资本”租房平台凭借互联网渠道优势,解决房客和房东之间的信息不对称,快速获取用户,并能够有效周转现金流、降低管理成本,快速构建品牌影响力
运营能力优势明显
受益于酒店集团在连锁运营方面的丰富经验及庞大用户资源,酒店集团在长租公寓市场消费者需求、客户管理、销售渠道以及家电装饰采购等方面具备核心优势
开发商
房地产服务商
租赁平台
酒店集团
根据长租公寓现阶段商业模式及发展趋势,将其盈利模式划分为以下四类
租赁服务
增值服务
金融服务
资产增值
盈利模式
图:长租公寓现阶段主要参与主体
图:长租公寓主要盈利模式
长租公寓主要运营主体
目前长租公寓市场处于资本大量投入的发展初期,各类企业均致力于扩张自身规模,发展速度较快
盈利模式
盈利模式|基础租赁服务
综合来看,集中式公寓凭借自身优秀的用户租赁体验以及强大的品牌溢价,将成为未来长租公寓市场的趋势
表:长租公寓两种租赁方式典型企业对比
公寓品牌
租赁方式
成立时间
业务区域
房间数
类型
红璞公寓
分布式
2014
深圳、广州、杭州等20城市
8000间
房地产服务商
自如
分布式+
集中式
2011
北京、上海、深圳
250000间
房地产服务商
相寓
分布式
2015
北京、上海、杭州、苏州等
250000间
房地产服务商
优客逸家
分布式
2012
成都、武汉、北京、杭州
25000间
租赁平台
青客
分布式
2012
上海、苏州
35000间
租赁平台
YOU+社区
集中式
2011
广州、深圳、上海、北京等
16栋
租赁平台
魔方公寓
集中式
2010
北京、上海、广州、深圳等
15000间
租赁平台
泊寓
集中式
2015
上海、广州、深圳
1000间
开发商
逗号公寓
集中式
2015
上海、天津、汕头、大连等
3000间
酒店集团
城家公寓
集中式
2015
上海、广州、兰州、北京等
4800间
酒店集团
窝趣
集中式
2015
北京、上海、广州、深圳等
5000间
酒店集团
未来域
集中式
2010
南京、上海、深圳
10000间
酒店集团
表:长租公寓两种租赁管理方式对比
类别
集中式
分布式
房源获取
一般获取整栋物业,可以独立开发,也可以采取收购、包租、与开发商合作等方式
一般从分散的个人业主处获得物业,获取方式一般是签订长期包租合同(3-5年)
物业性质
商业、工业较多
住宅为主
现金流
前期资金投入较大
前期资金投入较小,且可通过控制租金支付频率来实现滚雪球式包租
管理成本
容易产生规模效应,后期的管理