文档介绍：第一章我国房地产行业分析
第一节我国房地产行业的发展历程
我国房地产行业的复苏和发展,是完全与社会主义市场经济的发展联系在一起的。在非市场经济条件下,国有的房产、地产基本是通过划拨方式提供给使用者。改革开放以来,伴随着社会主义市场经济体制的逐步确立,我国房地产业从无到有也逐步发展起来。改革开放以后的近20年,我国房地产业的发展呈现出一定的规律性,基本上可以划分成以下四个阶段。
一、1978年至1991年的起步阶段
在这个阶段,随着经济改革在各行各业的逐步展开,我国房地产业也逐步发展起来。 80年代初期,改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富的迅速增加,农村及农村经济实现跨越发展,国有企业在短缺经济中购销两旺。这种情况下,人们长期以来梦寐以求的住房问题开始得到关注,机关、企事业单位开始兴建职工住宅,并以福利形式分配给员工。这种住宅大多建于本单位周边的空闲土地上,虽然没有现在小区的规模和环境, 但总量是相当巨大的。这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。
二、1992年到1993年的过热阶段
1988年宪法和土地管理法修改之后,土地使用权可以有偿转让,使房地产作为商品流通有了法律依据。1992年,邓小平同志发表南巡讲话和党的十四大的召开,以及中共中央十四届三中全会通过的《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》,有力地推动了社会主义经济体制改革和社会主义市场经济的发展,使整个国民经济呈现出快速增长的势头。在这样的大好形势下,以沿海大中城市为代表的房地产业在我国迅速发展,房地产产品主要集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅,其销售对象主要是各类公司和旅游度假等社会需求。同时外商对房地产业的投入也增加了房地产的投资来源,大批房地产项目争相上马,房地产价格飞速上涨,呈现出过热趋势。而这一特殊的高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作,于1993年上半年落下帷幕。
三、1993年至1997年的调整阶段
这个阶段是从1993年下半年开始。1993年下半年,经济过热导致了很高的通货膨胀, 国家开始紧缩银根,并进行适度从紧的宏观调控。房地产业自然就成了本次调控的重点, 全国范围对房地产进行整治,限制房地产信贷。1996年,朱镕基同志指出,要控制楼、
堂、馆、所的建设,把住宅培育成为国民经济新的增长点。从1995年开始,房地产业的投资虽然还在增长,但速度已大大下降,1995年和1996年,%%,1997年,房地产业开发投资增长率更是下降到—%。
四、1998年开始到现在的回升和成长阶段
1998年国家实行住房制度改革,采取了一系列措施鼓励房地产业的发展,房地产业进入了一个成长和发展的黄金时期。停止福利分房实行货币化住房补贴,彻底改变了人们的住房消费观念,并有效拉动了社会需求。面对亚洲金融危机和世界经济增速趋缓的形势,党中央、国务院清醒的认识了房地产长期低价运行,市场尚未开发的现实,及时做出了扩大内需的战略决策,并把深化房改、启动居民住房消费、加快住宅建设作为扩大内需的重要内容,刺激了住宅消费,带动了国民经济的持续快速发展。当年房地产行业在金融业支持以及房改政策推出等多方面因素的影响下,销售量不断上升。继1998年初国家取消了48项收费后,当年年底房价比年初下降了20%以上,销售量稳步增长。
据有关统计数据表明,1998年以来,综合考虑直接作用和间接作用,房地产业对GDP 。从1998年到2003年,%%。房地产增长速度远远高于GDP的增长速度,拉动了国民经济的增长。①同时,由于房地产的快速增长,也带动了钢铁、建材等一系列行业的增长。我国房地产业已经成为促进GDP增长和提供就业机会的重要行业。某些特大城市,如上海,房地产业对经济的贡献率显著提高。%%。②上海、北京、重庆等城市的房地产业均已被当地政府列为其“十五”国民经济发展的支柱产业。
党的十六大提出了全面建设小康社会的宏伟目标,明确了我国经济、政治、文化建设和改革的主要任务。胡***总书记在随后的中央经济工作会议中指出:“住房、汽车、电信、旅游、环保等行业发展很快,与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、产业关联度高,对促进结构调整、拉动经济增长具有重要作用。要完善政策, 促进其健康发展。”在全面建设小康社会的过程中,应将房地产业立于服务、推动和实现全面建设小康社会目标的高度,正确判断产业发展阶段,客观分析存在的问题,努力保持产业持续健康发展,为全面建设小康社会做出贡献。住宅建设是全面建设