文档介绍：本文由唐三道贡献
商业房地产知识
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商业房地产概念商业地产内容及类型商业地产运营模式商业地产客户影响客户决断的因素商业地产投资经济技术
分析
商业房地产概念
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广义:包括写字楼、商场、酒店、商铺、仓库、工厂等,一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式,都叫商业房地产
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狭义:所有可能产生交易的不动产,商业的交易场所
商业地产内容
商业地产包括: ? ? ? ? 购物中心SHOPPINGMALL 商业街主题商场专业市场
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批发市场
折扣店工厂直销店娱乐类商业房地产住宅与写字楼底层商铺
商业地产与住宅地产的区别
住宅地产
开发销售模式多数自住社区物业管理
商业地产
只租不售部分销售开发商自持多数投资后期运营管理
商业地产在开发和运营中涉及到三个层面
资本运营商业地产
市场开发
运营管理
贯穿商业地产全过程的三种行为
开发行为投资行为经营行为
商业地产四元素
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开发商投资商
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租户
消费者
商业地产的市场发展条件
欧美:
? 欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽
车拥有量和公共交通条件;
商业地产的市场发展条件
亚洲及国内:
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亚洲及国内(含香港、新加坡等)主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。
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商业地产主要分为两类:一是都市型商业地产,其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元;二是郊区
型商业地产,其发展条件为城市人均GDP水平达到
3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率
达10-15%。
2010年各市生产总值(亿元)
城市 GDP(亿元) 南宁市柳州市桂林市玉林市梧州市百色市贵港市钦州市河池市北海市崇左市来宾市防城港市贺州市
商业地产的发展特点及趋势
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高品质商业地产分割商铺第三方经营管理国际资本
商业地产产品类别
按开发形式划分
? 购物中心 SHOPPING MALL ? 市场型商铺? 社区型商铺? 底商型商铺? 写字楼商铺? 交通设施商铺按投资价值划分都市型社区型? ? 按业态划分综合型特色性
便利型
专业型其他商铺
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零散性
提升商业地产价值的首要环节
Location,Location, Location, ——地段,地段,还是地段“一步差三市”商业地段的
资本价值首先在于选址
选址现实中必须解决的四个缺乏
缺乏一:缺乏专业的、系统的选址策略;
缺乏二:缺乏对商业和地产不同业态整合的经验;
缺乏三:缺乏理性的投资评估、热衷于概念炒作和盲目追风; 缺乏四:缺乏对国情的正确认知,夸大个别案例效应
选址的基本原则
适用性
便利性
前瞻性 4. 购买力 5. 成本与投资测算 6. 效率与速度
7. 标准的严肃性,不急于求成
商业地产的运营模式
只租不售:
? 独立产权-招商合作制
? 租金-现金流
? 商业运营-融资
商业