文档介绍：《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件 司法解释》的理解与适用
主讲人:苏亚
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第一条【本司法解释的适用范围】
本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。
【理解与适用】
1、关于本司法解释的适用范围,本条文共分适用、参照、不适用三层:
(1)适用本司法解释的纠纷案件
本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁纠纷。城镇房屋的确定以规划为准,只要列入城镇规划区,无论土地性质为国有还是集体所有,均
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适用本解释,实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。
(2)参照本司法解释的纠纷案件
乡、村规划区内的房屋租赁纠纷,可以参照本解释处理。
(3)不适用本司法解释的纠纷案件
依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房,具有政府福利性、保障性,其租赁关系不属于完全的民事法律关系,不适用本解释。
2、关于军产房的租赁行为
有关军产房的租赁行为,主要体现在《中国人民解放军房地产管理条例》等相关法律文件中,军产房租赁基本
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属于完全的市场行为,并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容,最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
第二条【违法建筑物租赁合同无效】
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
【理解与适用】
1、关于“违法建筑物”的理解
所谓违法建筑物,是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,具体包括违反了《城乡规划法》规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
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2、租赁合同的效力的补正
否定就违法建筑签订的房屋租赁合同的效力,有利于维护城镇建设规划秩序,但为了促进交易,当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,租赁合同的效力会得以补正,此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。
第三条【违法临时建筑物租赁合同无效】
出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
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【理解与适用】
1、关于“临时建筑”的理解
所谓临时建筑,是指在城镇规划区内,根据形势的客观需要,经建设行政主管部门审核批准后,在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内,建造的供临时使用的建筑物。
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,在性质上均属于标的物违法,相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。
2、租赁合同的效力的补正(如同第二条所述)
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第四条【登记备案与房屋租赁合同的效力】
当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的