文档介绍：Moways Investment Consulting
2010 银行之外的房地产项目融资
声明
本陈述是专门为北京华新博维管理咨询有限公司及下属北京华新博融投资咨询有限公司的客户(包括客户的子公司)准备,
专供该客户内部使用,并直接致送及递交给该客户。
本报告是对北京华新博融投资咨询有限公司相关业务的介绍性陈述,旨在协助客户加深对本公司相关业务的了解,而非在此
对相关金融产品构成正式的解释,或对相关金融服务构成任何承诺或报价。
博维共赢 More Ways, More Wins -1-
房地产融资市场政策导向趋紧
证券市场房地产企业融资暂停 Moways:
银行准备金率上调,信贷增速减缓
目前市场来看,即便
国家多次会议明确提出遏制部分城市房地产价格过快是一线的房地产开发
上涨的势头商,也在开始寻求多
渠道的房地产融资
土地出让款首次缴款比例不得低于全部土地出让款的
50%
取消5年内住宅出售的税收优惠
加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售
等制度
打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行
为
抑制投资投机性购房,加大差别化信贷政策执行力度
博维共赢 More Ways, More Wins -2-
开发商对非银行融资的考虑
为什么开发商会利用非银行融资?
资金市场趋紧和自身资金链的需要
开发商希望快速做大、做强,需要更多的资金支持
开发商所在省份银行房地产信贷不足
开发商希望借好的项目给不好的项目融资
博维共赢 More Ways, More Wins -3-
房地产信托融资- 1
50% 50%
开信
发托+ + +
商资
资金
金银行开发贷款建筑商垫款预售回款
自有资金
房地产信托融资当中,信托公司日益成熟和专业化,承担风险的能力趋强
信托公司和开发商可以按50%:50%的资金比例去共同拿地
在项目收益预期良好的情况下,信托公司不追求项目公司之外的额外担保
信托公司在项目公司层面上,既可以以债权方式进入,也可以以股权方式进入,或者两
种方式同时使用
融资期限一般为1–3年,融资成本在14% - 18%,由于项目不同成本会有所变动
博维共赢 More Ways, More Wins -4-
房地产信托融资- 2
25% 开发商资金 50%
信
托+ + +
资
25% 开发商合作金
伙伴资金银行开发贷款建筑商垫款预售回款
自有资金
选择正确的合作伙伴和信托公司,开发商拥有25%的自有资金就可以撬动一个项目
博维共赢 More Ways, More Wins -5-
房地产信托融资- 3
面粉比面包贵的时期,你对未来市场销售价格也存在不确定性,信托公司可
以和您共同承担市场风险
例如:在融资结构当中,信托公司作为融资方,先获取11-12%左右的固定回
报;信托期满,根据模拟利润,信托公司再分取一定比例的利润
Moways:
由于信托产品的特点,
我们可以为您设计灵活
的交易结构,来满足不
同客户的需求
博维共赢 More Ways, More Wins -6-
房地产信托融资- 4
在一、二线城市的中心地段,土地规划通常为住宅+商业模式,而许多开发商擅长于
住宅开发而疏于商业地产,例如:土地规划为30万平米的建筑面积,其中含10万平
米的写字楼
信托方案:信托公司可以同时提供信托融资,并在项目完工后收购此商业物业,大
大降低了开发商商业地产开发的风险
Moways:
我们也同样提供商业
物业整售的服务
博维共赢 More Ways, More Wins -7-
房地产投资基金
目前在国内活跃的房地产投资基金还多为外资基金
融资结构和方法与房地产信托非常相似
房地产基金的运作通常以小股权的方式进入,在Moways的合作伙伴当中,灵活性
的房地产基金与开发商的自有资金出资比例可以达到70%:30%
由于该类基金资金量大的特点(最小投资额一般在2000万美元以上),可以作为开
发商长期、稳定的合作伙伴
资金成本依项目而定,但一般追求较信托资金高的回报率
博维共赢 More Ways, More Wins -8-
非银行融资对项目的要求
信托、基金对项目的一般性要求为:
项目收益率好,是整个融资成功的基石
融资方可以股权方式进入,共同拿地
开发商信誉良好,具有一定的开发经验
理想状况为一、二线城市
有一定的