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市场法在房地产评估中的应用
市场法基本理论
市场法评估案例
一、市场法的理论依据
替代原理
从理论上讲,
在现实交易中存在着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度等情况的不同,现实生活中的某一宗具体的房地产交易的成交价格很有可能是处于偏离平均市场价格
若存在较多数量的交易范例,则他们的交易价格可以作为平均市场价格的参考指数,这一点是基于大数定律
二、市场法的含义
在求取一宗被估房地产价值时,依据替代原理,将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对比,通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正,得出被估房地产在评估基准日的价格
三、市场法的适用范围及应用条件
适用范围
用于有广泛市场交易的房地产类型
适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区
应用条件
具备充足的市场交易资料
具备丰富的评估经验
四、计算公式
基本公式P=P’×A ×B ×C
A—交易情况修正系数
B—交易日期修正系数
C—房地产状况修正系数
实际评估中的计算公式
P=P’×A ×B ×C=
五、市场法操作步骤
搜集交易实例
确定可比交易案例
建立价格可比基础
进行因素修正
求取比准价格
选取的交易实例具体应符合下列标准
与待估房地产的用途相同;
与待估房地产的建筑结构相同;
与待估房地产交易类型相同;
交易实例必须为正常交易,或可修正为正常交易
交易时间与待估房地产的评估时点应尽量接近;
处于待估房地产的同一供需圈。
建立价格可比基础
统一付款方式
统一采用单价
统一币种和货币单位
统一面积内涵
统一面积单位