文档介绍：普通高等教育“十五”国家级规划教材
高等院校本科财务管理专业教材新系
第8章评估技术在房地产评估中的应用
房地产评估特点
市场途径及其方法在房地产评估中的应用
收益途径及其方法在房地产评估中的应用
成本途径及其方法在房地产评估中的应用
其他方法在房地产评估中的应用

房地产特点
1)房地产自然特征
(1)位置固定性。由于房屋固着在土地上,因此房地产的相对位置是固定不变的。
(2)质量差异性。土地的位置不同,造成了土地之间存在自然差异,同时也造成了房地产效用差异。
(3)使用长期性。由于土地可以永续利用,建筑物也是耐用品,建筑物的使用年限可达数十年。

2)房地产社会经济特征
(1)房地产供求区域性。由于土地位置的固定性,房地产具有了区域性的特点。
(2)房地产供给的相对垄断性。由于土地的所有权和使用权都可以垄断,房地产供给也就具有了相对垄断性。因此,房地产市场是一种比较特殊的市场。
(3)房地产利用的多方向性。土地的用途是多种的,可以作为农田,也可以建住宅或建写字楼,或者造商场。建筑物的用途在某种意义上也具有转换的可能性,房地产利用的多方向性客观上要求在合法的前提下,房地产评估中需要确定房地产的最佳用途。
(4)房地产效益的级差性。由于土地质量的差异性而使不同区位土地的生产力不同,由于房地产利用的多方向性从而在经济效益上具有级差性。
(5)政策限制性。房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。

3)房地产价值特征
(1)房地产价值是房地产的权益价值;
(2)房地产价值与其用途和效用相关;
(3)房地产价值具有个别性和区域性。
房地产评估特点
1)合法性前提
2)最佳使用原则
影响房地产价格及评估价值的因素
1)一般因素
(1)经济因素。(2)社会因素。(3)行政因素。

2)区域因素
3)个别因素
(1)土地的个别因素。土地的个别因素具体包括区位因素、面积因素、临街宽度、临街深度、土地形状、地质、地形、地势、容积率、土地使用年限等。
(2)建筑物的个别因素。建筑物的个别因素主要表现为建筑物的面积、结构、材料、设计、设备、施工质量,以及与周围环境的协调等方面。

房地产评估基本程序
1)明确评估基本事项
2)制订工作计划
3)实地勘察与收集资料
4)测算待估房地产评估价值
5)综合分析确定评估结果
6)撰写房地产评估报告
市场途径及其方法在房地产评估中的应用
市场途径及其方法适用的条件和对象
市场途径其方法适用于发育完善的房地产市场,并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。适用的具体对象包括具有活跃市场的交易性房地产,如房地产开发用地、商品住宅、公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。
市场售价类比法在房地产评估中的应用
市场途径及其方法在房地产评估中的应用
1)交易情况修正
正常价格=参照物交易价格×交易情况修正系数(8—3)
交易情况修正系数=正常交易情况分值(用 100 表示)÷ 参照物实际交易情况评分(8—4)
2)区域因素修正
评估对象房地产区域状态下的价格=参照物交易价格×区域因素修正系数(8—5)
区域因素修正系数=正常区域因素分值(用 100 表示)÷ 参照物区域因素评分(8—6)
3)个别因素修正
评估对象自身状态下的价格=参照物交易价格×个别因素修正系数(8—7)
个别因素修正系数=正常个别因素分值(用 100 表示)÷ 参照物个别因素评分(8—8)
市场途径及其方法在房地产评估中的应用
土地使用权年限修正系数的数学表达式为