精品-房地产估价第11章 旅馆房地产评估.ppt

文档介绍：【房地产精品资料】
第十一章 旅馆房地产评估
学习指导
重点要求掌握旅馆房地产及其市场的概念、特点及价格影响因素,掌握旅馆房地产的评估方法以及租金、收益测算方法,领会本章评估案例的教学内容。
旅馆房地产概述
旅馆分类
根据旅馆的类型及其所处地点可以将旅馆分为如下种类:
城市旅馆系列:位于大城市的旅馆、酒店、私人旅馆、客房、全套房旅馆、公寓酒店等,其中部分带有会议和研讨会房间。
疗养旅馆系列:位于旅游和疗养区域的旅馆。
假日旅馆系列:位于运动和度假区域的旅馆。
长途公路边的汽车旅馆、轮船旅馆等系列。
根据具体形式,可将旅馆分为宾馆、客栈、提供全天餐饮的旅馆、汽车旅馆、公寓酒店、疗养和体育宾馆、疗养院、度假中心、假日住房、农民旅店和全套房酒店等。
旅馆分类
根据地点,可将旅馆分为城市旅馆、火车站旅馆、飞机场旅馆、高速公路旅馆和海边旅馆。
按照装修标准,可将旅馆分为完全旅馆、客房旅馆、套房旅馆和公寓旅馆等。
按照服务水平,可将旅馆分为一至五星级旅馆,有时也将个别设备极其先进、服务极其完善的旅馆称为超五星级、六星级、七星级旅馆。全球唯一的七星级旅馆是位于阿联酋迪拜的伯瓷酒店,共有56层,321米高,整个工程共耗时5年时间,于1999年12月开业。客房面积从170平方米到780平方米不等,房价从900美元到18 000美元不等。
旅馆定星准则
图
旅馆经营形式
业主自营
租赁经营
合作联营
特许经营
委托管理公司经营
信用卡酒店网络销售联盟
旅馆房地产的评估方法
市场比较法
通过市场比较法评估旅馆时,需要从交易价格中推导出房间价格,这一过程必须谨慎进行。因为交易价格不仅包含土地和建筑物价值,而且包含企业和家具价值,而后一部分价值是不应当包含在房地产的市场价值中的。旅馆房地产扣除企业和家具价值之后,平均房间价格将减少到原房间价格的60%左右,也就是说企业和家具价值占房地产总价值的40%左右。
因为高星级宾馆规模大、价值高,投资者追求宾馆的个性化设计和建造,因此,很难应用市场法直接评估高星级的宾馆。但位于同一地区的同档次宾馆的每个房间的市场价值还是可以用来比较的。
成本法
应用成本法评估旅馆房地产需要具备每平方米建筑面积的重置成本参数。这个参数与建筑装修度密切相关,从平均装修到高档装修,每平方米建筑成本的差别很大。而该参数的高低并不一定能够代表建筑和装修质量的好坏。对于旅馆房地产而言,最大的建筑成本因素是扩建和房间技术成本。一般旅馆中每个房间(房间加门厅、卫生间、盥洗室)经粗略计算所得的建筑成本为45万元~100万元,而豪华旅馆每个房间的建筑成本可能会超过150万元。因此,根据每个房间的建筑成本来估算平均房间重置成本是不可行的。
旅馆从根本上看是收益性房地产,它的价值主要取决于其收益能力。因此,将成本法作为评估旅馆房地产的主要方法是不妥当的,其成本价值通常被作为间接价值来应用,并作为收益法评估结果的检核。
收益法
租金价值法
经营法