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房地产评估
市场法和成本法的应用
第四节房地产评估的市场法
一、基本思路
市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一,也是目前国内外广泛应用的经典评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。由市场法评估得到的价格,称为比准价格。
市场法的基本含义是:在求取一宗被估房地产价格时,依据替代原理,将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较,通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正,得出被估房地产在评估基准日的价格。
第四节房地产评估的市场法
二、适用范围
市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场比较发达的情况下,市场法得到广泛应用。但在下列情况下,市场法往往难以适用:
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,如古建筑等;
,如教堂、寺庙等;
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、体育馆、学校用地等。
第四节房地产评估的市场法
三、计算公式
市场法的基本计算公式是:
P=P‘×A×B×C×D (4—8)
式中:P——被估房地产评估价格;
P‘——可比交易实例价格;
A——交易情况修正系数;
B——交易日期修正系数;
C——区域因素修正系数;
D——个别因素修正系数。
第四节房地产评估的市场法
四、操作步骤
(一)交易资料收集
(二)可比交易案例确定
(三)因素修正
因素修正包括:交易情况修正,期日修正,区域因素修正,个别因素修正,容积率修正,土地使用年期修正等。
(四)房地产价格确定
第五节房地产评估的成本法
一、基本思路
成本法是依据开发或建造被估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用,包括正常的利润、利息和税费,从而决定评估对象价格的方法。成本法又称成本逼近法、承包商法、原价法或重置成本法等,用成本法估价求取的价格称为积算价格。
第五节房地产评估的成本法
二、适用范围
成本法一般特别适用于房地产市场发育不成熟,成交实