文档介绍：上海古北黄金城道
——商业步行街
2016年9月
世联行
1st
项目基础信息
项目简介
黄金城道步行街将在立足长宁区特性的基础上,注重人文景观的打造,形成上海又一个城市闪光点,并将成为上海又一个城市典范
黄金城道二期地处中国上海古北国际社区,是一条定位于城市人文景观的步行街;
步行街长约670米,宽60-80米,被7个高档居住社区包围;
此次研究定位对象即该7个住宅项目沿步行街的底层商铺组成的黄金城道步行街,底层商铺约180套,共计5万平米左右。
项目环境条件
——交通条件
项目周边交通便捷,公共交通、轨道交通等设施将城市的人流汇聚于此,有利于商业客源需求
轨道交通——地铁10号线从项目周边经过,并设置有“古北站”;
公共交通——在距项目步行5分钟范围内,2条公交线路737路和158路可达;
道路系统——项目西边出入口连接主干道古北路;东面出入口连接伊犁南路;项目中间部分分别与玛瑙路和银珠路交错。
项目交通
项目环境条件
——周边住宅
项目邻近7个住宅项目,周边住宅定位高端,住户已外籍人士为主,消费人力强
序号
项目名称
开发商
总建筑面积
户数
人口估计
1
御翠豪庭
和记黄埔
156540
965
2895
2
古北国际花园
古北集团
116200
643
1929
3
古北瑞仕花园
城建集团
116200
506
1518
4
古北华丽家族
华丽集团
97800
440
1320
5
金色贝拉维
虹康集团
105200
434
1302
6
古北强生花苑
强生集团
10412
524
1572
7
古北国际广场
古北集团
106136
554
1662
合计
708488
4066
12198
项目处于高档居住社区,人口密度较大,周边7个项目的居住人数约为12200人;
除了项目邻近的7个住宅项目外,古北地区其他住宅小区内的住户也是北项目的潜在消费群;
周边居民60%为外籍人士,其中又以东南亚地区为主,韩国、日本、港台同胞占较大比例,此类人群收入水平高,消费能力强,文化素养高,对高档商品及新鲜业态接受能力强,对项目形成有力的支撑;
同时,周边住宅定位高端,对居住环境的私密性有较高的要求。
项目环境条件
——周边写字楼
项目周边写字楼将的建设,将为地区商业提供高质量的潜在消费客群
古北三期规划为古北商务区,目前已有两幢写字楼落成,分别为东银中心和古北财富中心;
两个项目总的办公楼体量达87800平米,且古北财富中心另配有酒店式公寓等其他物业类型,对未来商务人流的引入起到一定作用;
从已入驻东银中心的主要公司来看,韩国大宇集团、美国福陆公司等国际性的公司,也为地区商业提供高质量的潜在消费者支持。
序号
项目名称
开发商
总建筑面积
1
东银中心
东银集团有限公司
52000
2
古北财富中心
古北集团
35800
合计
87800
东银中心
古北财富中心
SWOT分析
优势
机遇
劣势
威胁
地处成熟区域,商业氛围凸显;
优质潜在消费客群;
周边多为外籍客源,客源质量高;
开放式步行街设计,符合人们购物追求;
项目建筑风格不一,内部可利用空间参差不齐;
无法设置具有号召力的主力商家,难以形成集聚效应;
步行街单一的到达方式,造成客源流失;
区域消费者的消费需求未被完全满足,市场存在空缺;
古北一期形成早,商业形态落后,无法满足日后市场需求;
政府支持,长宁区交通升级,虹桥商业升级带来机会;
以家乐福为主的古北一期对客源的争夺,易产生客源流失;
高档社区对私密性的诉求与商业项目对热闹商业气氛诉求的矛盾;
古北一期黄金城道定位偏低,有碍于项目后期推广;
缺失了某种城市精神内涵与优雅基准的上海,
该到哪里去寻找那种优雅的、精神的、内在的、气质的城市生活?
2st
步行街商业分析
商业模式转变
古北黄金城道步行街,采用的是注重个性与体验为主的第四代商业模式
第一代商业模式
第二代商业模式
第三代商业模式
第四代商业模式
以百货公司为代表性业态模式,以传统中心型购物服务为消费特征
以超级市场,集中购物消费为代表
以摩尔模式多元化消费为代表
以“体验经济”为基础,以生活方式消费、娱乐加休闲为目的的新一代商业模式,注重个性和体验;