文档介绍：房地产企业所得税汇算清缴和土地增值税清算培训
一、土地增值税清算
二、企业所得税汇算清缴应报送的资料
三、企业所得税的新政策
四、企业所得税汇算清缴操作流程
五、应注意的事项
一、土地增值税清算
(一)土地增值税的基本规定土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。(1)土地使用权、地上建筑物的“产权”必须发生转让。房地产的出租、抵押,由于房地产的产权未发生转让,不缴纳土地增值税。
(2)转让房地产过程中,转让方缴纳: 营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税;
承受方缴纳契税、印花税
(二)土地增值税的计征办法
新房:先预征后清算和核定征收
纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本不能确定或其他原因无法据以计算土地增值税,采取先预征土地增值税,待达到清算条件后进行清算,多退少补,即先预征,再清算制度。
预征土地征值税=计税收入*预征率
计税收入:纳税人转让房地产取得的收入(包括预收房款、预收定金)。
预征率:%、非普通住宅3%、非住宅类4%
旧房:直接核算征收或核定征收
(三)土地增值税清算条件
1、符合下列情形之一的,纳税人应主动进行土地增值税的清算:
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(3)直接转让土地使用权的;
(4)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
2、可要求纳税人清算的情形:
(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;
(3)主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目;
(4)省税务机关规定的其他情况
(四)土地增值税的清算单位
以什么为清算单位是涉及税收负担大小的关键。如果将增值额较大的清算单位和较小的项目合并清算,则会降低税负。
国税发【2006】187号
(1)土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算;
(2)对于成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,以分期开发项目为单位清算;