文档介绍：项目研究工作的阶段划分
项目整体定位及规划
方案的市场论证
项目整体定位
规划调整建议
第一阶段
第二阶段
工作内容
提交成果
研究方法与内容
商业规模的确定
功能业态定位
客户定位
形象定位
规划建议
市场调查与研究
项目背景研究
项目属性研究
市场竞争研究
消费者研究
经营者研究
投资者研究
营销战略与策略
第三阶段
营销环境研究
营销战略与策略的研究
项目整体定位及发展战略
1
报告结构
第一部分项目属性界定与问题结构化分析
第二部分项目发展方向研判
第三部分案例研究
第四部分市场机会挖掘与项目定位
第五部分规划调整建议
第六部分经济测算
2
项目属性界定
问题结构化分析
第一部分项目属性界定与问题结构化分析
城市属性
区域属性
项目属性
3
贵阳市位于川渝经济圈边缘,经济发展相对落后,无强势产业,属于内地三线城市
贵阳市位于贵州省中部偏北,地处云贵高原的东斜坡上,地势起伏较大。喀斯特地貌大量分布。
贵阳城区面积约495平方公里,城区人口约150万,人口密度大,。
城市化率:%,规划至2010年市域城市化水平将提高到58%左右。
贵阳市辖六区(云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区)、一市(清镇市)、三县(修文县、开阳县、息烽县),传统的城区指云岩、南明两区。
支柱产业:化学工业、有色冶金工业、食品工业、机械制造工业、新材料工业、现代中药工业。
清镇市
修文县
开阳县
息烽县
乌当区
白云区
金阳新区
花溪区
云岩区
南明区
广西省
四川省
云南省
重庆市
湖南省
贵阳市
城市
区域
项目
4
贵阳的经济增长较快,在西南省会城市中,经济发展处于中等水平;与东部和中部省会城市相比,差距较大
城市
区域
项目
5
项目位于南明,云岩,乌当三个区交界处,所在区域距离核心城区较远,且不处在城市的主要发展方向上。
城市
区域
项目
总体发展方向:形成以中心区为市级中心,小河、白云为市级次中心,金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构
各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态
形成城区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局
金阳新区是贵阳市完善城市布局,谋求快速发展而开发的城市新区
贵阳市划辖六区(云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区)、一市(清镇市)、三县(修文县、开阳县、息烽县)
白云
金阳
城区
乌当
小河
花溪
城市发展方向
6
项目周边区域卫生条件差,配套不完善,消费者认知程度低,心里距离远
项目所在区域以前是化工厂,制革产,猪鬃厂,在市民心目中属于较差的地方。
项目地处环城林业带,周边环山,附近是贵阳的母亲河——南明河。南明河存在一定污染。
城市
区域
项目
7
根据贵阳市商业网点规划,项目将处于城市商业核心层边缘
核心层是指中心区中心环线(北京路、解放路、浣纱路、宝山路)以内及周边约5公里范围内的地区(即贵阳市城市总体规划确定的中心区)。这一圈层集中了大量的大型商场、超市、市场,是贵阳市最重要的商业网点服务圈。
 扩散层指存在于贵阳市城区各分片区(白云片区、乌当片区、三桥马王庙片区、龙洞堡片区、二戈寨片区、花溪片区、小河片区和金阳新区)的层次。
辐射层指存在于贵阳市城市总体规划确定的城市规划区之外的、受城市规划区商业辐射作用的贵阳市一市三县和贵阳市周边市县。是核心层和扩散层的辐射地带,其商业结构及发展均受城区商业形态和结构发展的影响。
城市
区域
项目
核心层
扩散层
辐射层
8
世纪新城项目是90万规模大盘,分为12个组团,零散开发之后,目前以3、4组团(共约30万㎡)重新启动
4组团
3组团
学校
5组团
中心商业
6组团
7、8、9、10组团
12组团
4组团
3组团
组团
用地(㎡)
建面(㎡)
容积率
1
84000
52000
2
53000
92000
3
166017
172811
4
69877
126269
5
66965
90000
6
75485
79240
7、8、10
92947
164780
11
49618
91708
12
8829
14200
SCHOOL
46995
1730
TOTOL
713733
900308
城市
区域
项目
9
5组团为大型集中商业将在项目末期开发,3、4组团也有部分商