文档介绍：青岛市地方税务局文件
青地税发〔2008〕100号
关于印发《青岛市地方税务局
房地产开发项目土地增值税税款清算管理
暂行办法》的通知
市稽查局、征收局,各分局、各市地税局:
为进一步加强全市房地产开发项目土地增值税税款清算的管理,市局制定了《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》,现印发给你们,请认真贯彻执行。市征收局,各分局、各市地税局要成立土地增值税清算工作领导小组,建立清算工作制度,明确清算岗责分工,清算审查工作必须有两人以上参与,将市局各项规定执行到位。各单位执行中遇到问题请及时向市局反映。
青岛市地方税务局
房地产开发项目土地增值税税款清算管理
暂行办法
为规范和加强我市房地产开发项目土地增值税的征收管理,根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
凡在本市行政区域内取得国有土地使用权后从事房地产开发的企业(以下简称开发企业),其房地产开发项目符合国家规定的清算条件时,适用本办法。
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。
开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目,以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。
本办法所称主管税务机关,是指开发企业开发项目所在地的地方税务机关,包括市征收局、各分局和各县级市地税局。
本办法所称普通住房,是指青岛市人民政府根据国家有关规定公布的普通标准住房。
本办法所称可售建筑面积,是指开发企业向县级以上人民政府房产管理部门办理登记可供销售的商品房的建筑面积。
本办法所称公共配套设施,是指与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。
开发企业进行土地增值税清算时,可以委托有资格的税务师事务所进行土地增值税清算税款鉴证,也可采取自行计算并申报的方式。
税务师事务所按国家税务总局《土地增值税清算鉴证业务准则》的规定出具的鉴证报告,主管税务机关应当受理,并进行认真审核。税务师事务所出具无保留意见和保留意见的鉴证报告,可以按规定作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
清算条件
符合下列情形之一的,开发企业应当向主管税务机关申报土地增值税税款清算:
房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的,主管税务机关可以通知开发企业申报土地增值税税款清算:
已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五(含)以上,或该比例虽未超过百分之八十五,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
纳税人申请注销税务登记但未办理增值税清算手续的;
省税务机关规定的其他情况。
房地产转让收入
开发企业转让房地产的收入,是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得的全部价款及有关的经济收益,包括货币收入、实物收入和其他收入。
开发企业将开发产品和公共配套设施用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权属转移时按规定应视同销售房地产。
开发企业将开发产品和公共配套设施转为企业自用或用于出租的,凡房地产所有权未发生转移的,不征收土地增值税;在税款清算时不计入房地产转让收入,同时按照建筑面积比例确定相应的成本和费用,不计入扣除项目金额。
“自用或用于出租”是指同时满足下列条件:
将开发产品转作开发企业固定资产的;
从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上(含一年)的。
按照国家税务总局的有关规定,开发企业转让房地产,其收入确认时间
是指:
所销售的房地产,已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据;
对视同销售的房地产,其房地产的所有权发生转移;
国家税务总局的其他规定。
开发企业转让房地产,无论其是否与受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续,只要有合同、收据、发票、判决书、裁定书等证据,其转让行为实质发生、取得了相应的经济利益,并且受让方享有占有、使用、收益或处分该房地产的权利,应当视为所有权转移。
对于县级及县级以上人民政府要求开发企业在售房时代收的各项费用,如代收费用计入房价中且向购买方一并收取的,应当计入房地产转让收入,并开具销售不动产统一发票,可计入扣除项目金额予以扣除,但按规定不作为加计百分之二十扣除的基数。如代收费用未计入房价、在房价之外单独收取的,不计