文档介绍：房地产开发企业 税收政策专题讲座2014年8月王家兵企业所提税收问题归纳为四个方面:一、税款缴纳的相关税收政策规定:1、土地增值税清算;2、企业所得税汇算清缴;3、土地增值税扣除与企业所得税扣除的异同?4、住宅小区内的土地使用税缴纳?5、商业性房产与普通住宅税收区别;6、%的税收由来。二、税收优惠的相关政策规定:1、房地产企业税收优惠政策;2、开发经济适用房和棚户区项目开发的税收优惠。三、税收征管中费用扣除的有关规定及账务处理:1、企业代土地转让方缴纳(特别是前期征收补偿费用)的相关税费账务该怎样处理?能否计入土地成本?怎样处理合适?2、借款用于多个项目应如何分摊利息支出?民间融资如何处理?支付银行财务顾问费用如何土地增值税税前扣除?3、项目营销设施建造费是否允许土地增值税前扣除?4、人防工程支出可否税前扣除?5、预交多余税款能否抵扣企业所得税?四、与房地产开发经营有关的政策规定:1、房地产企业营业税改革方向(拟改为消费税);2、房产税(误区)征收具体征收方式、时间及政策;3、物业公司(主要是租赁)税收相关政策、最新税收政策。主要内容:一、涉及相关税收政策(一)征税政策(二)税收优惠主要介绍:政策规定,管理方式,规范运作。二、目前存在的一些困惑问题(一)来自于企业自身的(二)来自于社会外部的涉及到的税收种类:主要包括:土地使用权的取得(出让、转让)和房地产开发、销售、保有诸环节涉及的税收种类。土地使用权取得、开发环节房地产销售环节房地产保有环节契税营业税企业所得税房产税耕地占用税城市维护建设税个人所得税城镇土地使用税印花税教育费附加土地增值税房地产经营税收土地使用税等印花税代办证税收土地使用权取得环节——契税1997年7月7日国务院颁发了《中华人民共和国契税暂行条例》,从1997年10月1日起开始实施。1、纳税人。在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,征收契税,承受权属的单位和个人为契税纳税人。2、征税对象。契税的课税对象是土地、房屋权属转移的行为。3、税目、税率。⑴国有土地使用权出让。⑵土地使用权转让。⑶房屋买卖。⑷房屋赠与。⑸房屋交换。税率4%。4、契税的特点。一是按次缴税,二是承受方纳税。5、几个具体政策规定。⑴国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。⑵房地产抵押不征契税。⑶对以土地、房屋权属抵债行为征收契税。⑷对土地、房屋权属作价投资入股征收契税。⑸以划拨改为出让方式取得土地使用权使用征收契税。⑹为取得土地使用权所支付费用征收契税。⑺企业破产清算期间,对债权人(包括破产企业职工)承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税。⑻购买车库的征税规定:对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。(9)关于“代收契税”。房屋征收补偿契税的规定财税〔2012〕82号规定:市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋,居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。《财政部、国家税务总局关于企事业单位改制重组契税政策的通知》(财税[2012]4号)——在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收契税;——两个或两个以上的企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,且原投资主体存续的,对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税;——企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税;——同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税;——企业依照有关法律、法规规定实施破产,债权人(包括破产企业职工)承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属,免征契税;对非债权人承受破产企业土地、房屋权属,凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,免征契税;与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,减半征收契税。土地使用权取得环节——耕地占用税2007年12月1日国务院公布了新修订的《耕地占用税暂行条例》,自2008年1月1日起施行。1、征税范围。耕地、林地,包括所有用于种植农作物的