文档介绍：学****目标:了解不同类型物业的各自特点、管理要求,掌握针对不同类型的物业管理的组织实施。
关键词:住宅小区写字楼商场物业工业物业其它物业
第8章不同类型物业的管理与服务
住宅小区物业管理
住宅小区是指按照城市统一规划进行综合开发、建设,达到一定规模,基础设施配套比较齐全, 相对封闭、独立的居住区域。
住宅小区物业特点与管理要求
(1)以居住功能为主,其他功能设施齐全。居住是住宅小区的主要功能,小区内商业、体育健身、文化教育、娱乐等设施较为齐全,能够满足居民基本需求,方便居民的生活,便于集中服务与管理。
(2)人口密度高,人口结构复杂。住宅小区建设是一种社会化的住宅开发,一般都具有一定规模,而且建筑密度大,这就形成了住宅小区内人口密度高的特点。小区内的业主和使用人来自城市各行各业、各个阶层,在职业特征、文化素养、传统****惯、生活方式等方面形成了复杂的结构,长期相互影响中,形成了相对独立的“社区文化”。
(1)住宅小区物业管理的目标
1)创造舒适、安全、安静、安详、和谐的居住环境。
2)提供便利、快捷的多种服务,方便居民生活。
3)发挥物业的最大使用价值,保证物业的正常使用。
(2)住宅小区物业管理要求
1)物质环境要求包括:
①搞好小区设施配套建设。主要是指治安、消防、卫生、交通、文体、娱乐等公共设施的配套,一般按照“统筹兼顾、添建补缺”的原则,就近方便地配置。
②美化环境。保护环境,卫生保洁,保证园区的干净、整洁,主要在绿化美化上下功夫,要绿化空地、规划园区,提供宜人的环境。
③做好小区的基础管理工作,尤其是房屋修缮、公共设施保养维护、道路交通管理等工作要做到规范正规、便捷优质。
2)社会环境管理要求
①健全机构,形成机制,实行专业管理与业主自治管理相结合的模式。充分发挥业主委员会的作用,调动多方面的积极性,使专业管理与民主管理相结合。
②完善制度,协调理顺内、外部各方关系,进行综合治理。
③开展社区文化活动,加强精神文明建设,丰富业主和使用人业余文化生活。
住宅小区物业管理的组织实施
住宅小区管理服务内容广泛,是个庞杂的系统工程,要想提高物业管理水平和效率,保证小区的良好运转,实现良性循环,必须遵循以下几点原则:
(1)服务第一、方便群众的原则住宅小区管理和服务工作涉及千家万户,因此,应根据不同对象的服务需求,提供多种服务,提高服务质量,用优质完善的服务满足业主和使用人居住生活的需求。
(2)统一经营,综合管理的原则现代住宅小区体系完整,配套设施、设备齐全,有很强的整体性、系统性。只有统一经营,综合管理,才能充分发挥小区的整体性,达到各环节、各部分工作的完善协调,带来小区的良好运作。
(3)有偿服务,合理收费的原则住宅小区服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,让业主和使用人能够接受并感到质价相符、物有所值。
[案例8-1] 小区内的单栋楼能独立实行物业管理吗
某机关将一小区内的一栋住宅楼全部买下,分给单位职工居住。小区内的物业由小区的物业管理公司进行统一管理。该单位感觉物业管理费比较高,而物业管理服务质量却难如人意,所以就想把自己买下的这栋楼封闭起来,由本单位自己进行管理或由本单位委托其他物业管理公司来管理。
开发商明确告知该单位,这是绝不可能的。该单位对此不以为然。该单位员工认为,不是说业主有权选聘物业管理公司吗?你开发商有什么权力来干涉?双方为此争得不可开交。
分析:根据物业管理条理规定小区必须实行统一的物业管理,而不能由部分住户单独再委托其他的物业管理公司来管理。本案例中,购房单位虽然将小区内的一栋楼全部买下,但是该住宅楼中是这个小区的一部分,与小区整体不可分割,该单位的员工也只是这个小区住户的一部分,与其他住户权利等同。可见,单独封闭某一楼宇是不允许的。
想一想:如果该小区物业管理公司确实服务不到位,收费不合理,该单位应该怎样维护自己的权益?
为了做好小区的物业管理工作,建设部先后颁发和制定了《城市新建住宅小区管理办法》、《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》、《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》,对住宅小区的管理提出了具体的要求。因此,小区管理的组织实施工作应从以下几个方面着手并达到相应标准。
(1)管理运作物业管理企业要建立现代企业制度,完善各项管理制度,制定各岗位考核标准,依照物业管理合同对小区实行管理经营和有偿服务。
物业管理企业的管理人员应遵守职业道德规范,主要负责人和业务骨干要经过专业的培训,持证上岗,有较强的事业心和开拓精神。员工要统一着装,工作规范,作风严谨。