文档介绍：新郑市华润·名都项目
整体营销策略方案
总体定位
㎡的商业,而住宅部分(小户型约220套、两室两厅77套、三室两厅77套)共25102万㎡;从总体规划来看,㎡的商业体量可以作为新郑本土区域性的商业中心。
因此,本项目应定位为一个以商业为主导的项目,应通过对本项目商业部分的经营业态、商业规划并结合周边配套成为区域性商业中心;同时结合住宅部分的产品特性,在打造区域性商业中心的同时,促进住宅部分的商务办公价值,综合提升本项目的核心价值;因此商业部分的定位尤为重要。
打造区域性商业中心!
总体定位
确定定位为区域性商业中心,那么我们先来思考影响商业价值的——六大因素……
影响商业价值的因素之1---周边环境
周边的环境:周边的环境直接影响商铺的价值,比如:
如果商铺所在的繁华地段交通便利,道路很宽,车流量很大,但不方便消费者停留,直接影响租金标准;
路面有障碍物会影响路两边经营需求的相互渗透,也会影响租金;
周边有没有垃圾转运站、公厕也会影响租金;
周边经营业态是否与所投商铺一致也会影响租金;
等等……
影响商业价值的因素之2---设施配备
定位高档、设备完善,有良好的通风、空调和环保设施,是有效的留住顾客的基础;
电梯的数量足够,是客流充分流动的保证;同时电梯的质量与电梯位置安排也同样重要;
配有背景音乐、完善导视系统等现代化配备;
若定位有餐饮业铺位内,还需设计有的上下水、排烟设施、电源、燃气等条件;
独立经营铺位需通讯、互联网等基础条件;
影响商铺价值的因素之3---规划布局
合理的布局:
合理的布局可以使客流有效流动,合理、人性化的布局可保证铺位的均好性,没有客流死角,户户都是旺铺;
影响商铺价值的因素之4---户型设计
科学的户型配比:
面积设计:从投资者的角度出发,面积太大租金单价低不划算,面积太小商户将不便独立经营,难以出租;
进深设计:进深超过面宽的2倍, 会影响货品展示,进深少于面宽使货品一览无余,影响进店率;
层高设计;层高太低会影响经营,()
影响商铺价值的因素之5---停车位
充足车位
保证高消费人群有效消费人群的到达;
停车场出入口设计合理
车辆出入方便,使客流有效流动;
影响商铺价值的因素之6---售价
商铺的定价若高于合理价格,等于开发商已透支了该商铺的升值空间和盈利价值;
高于合理价格的商铺不适合投资;
购买商铺前,应估算出该铺位的合理定价;
估算定价的关键词:同类地段,同类商铺的当前租金标准。