文档介绍：复旦大学
硕士学位论文
中国房地产企业商业模式及其转变研究
姓名:周燕玲
申请学位级别:硕士
专业:西方经济学
指导教师:尹伯成
20070528
论文使用授权声明论文独创性声明本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。论文中除了特别加以标注和致谢的地方外,不包含其他人或其它机构已经发表或撰写过的研究成果。其他同志对本研究的启发和所做的贡献均已在论文中作了明确的声明并表示了谢意。作者签名:本人完全了解复旦大学有关保留、使用学位论文的规定,即±学校有权保留送交论文的复印件,允许论文被查阅和借阅;学校可以公布论文的全部或部分内容,可以采用影印、缩印或其它复制手段保存论文。保密的论文在解密后遵守此规定。导师签名
摘要随着宏观经济周期性变动、房地产市场由繁荣转为带泡沫的繁荣,政府金融、土地、税收、行业制度等相关的政策法规的规制,对行业约束增强,市场竞争加剧以及消费者的逐渐成熟,房地产企业优胜劣汰的进程加速,行业整合正在发生。在此背景下,企业的战略选择应该是什么疚恼攵哉庖晃侍猓印吧桃的J健的角度提出了一种分析解决问题的思路。首先本文在经济学领域中有关企业的诸多理论中选择了交易费用理论和企业能力理论,分析综合得出房地产企业商业模式研究的理论依据和原则:一是,企业产业链的动态性,是当前形势下我国房地产企业重新定位商业模式的理论依据;二是,企业战略管理的内外统一性,是房地产企业恰当定位其商业模式的原则和理论依据。同时,交易费用理论和企业能力理论对于一些具体问题缙笠核心能力、价值链定位等灿兄傅甲饔谩在统一明确的理论依据和原则下,本文根据一般商业模式的基本要素,建立了具体的适合于中国房地产公司的商业模式分析框架,即相互关联的五大核心要素:核心能力、价值链定位、产业联动链、业务模式、,并遵循本文研究的理论依据和原则,本文分析了我国房地产企业原有的杲锥蔚奈4一般性的商业模式,并结合当前房地产业生存环境变化和自身发展的现实,作出了房地产企业商业模式必然而且已经在转变、重塑的判断,描绘了转变、重塑的趋势和方向。该部分是本文的重点。本文最后附录了美国被万科奉为标杆的著名房地产企业的发展历程,希望对中国的房地产企业商业模式的转变有所启示。关键词:房地产企业商业模式中图分类号:中国房地产企业的商业模式及其转变研究
阎鞒拘┧芩芾祭架牙寄丫タH—.痙,—,—’疭甌瓵甒,,—,瓵,.產瓾瑃琣.—.珻疊瑆鰋::
引言自年开始,我国房地产业进入了有史以来最强劲的增长期,房地产开发投资、商品房竣工面积与销售面积持续增长,并于年下半年至年初达到历史巅峰。以上海为例,年月份,,竣工面积吕奂万平米,商品房销售面积蚱矫祝@贩逯担年拢唐贩烤叟噬!F湮剩康夭烁痔⑺唷⒛材、玻璃、塑料、家电以及广告等十几个上下游产业的发展,房地产业可谓进入了其黄金时代。然而,因房价疯狂攀高,房地产投机现象凸现,有关房产的投资风险激增,地产业“泡沫”开始有破裂的危险,出于协调宏观经济整体、控制银行风险的需要,年,国家开始严密关注房地产业的发展变动,并频繁出台了金融、土地、税收、行业制度等相关的政策法规,以打击投机、稳定房价、规范行业,避免风险演变成真正的灾难。作为该行业的主要市场主体,房地产业企业历经兴衰起伏。到了市场繁荣时期,房地产开发企业数量快速膨胀,据估计,至年已超过颍晃镆倒芾怼房地产评估、房地产中介和代理等相关行业也空前繁盛。国家统计局数字表示,房地产企业景气指数不断攀升,年一季度达到母咚剑笠敌判指数更是创下募吐肌H欢孀藕旯劬弥芷谛员涠⑹谐∮煞比僮为带泡沫的繁荣,政府对行业约束增强,市场竞争加剧以及消费者的逐渐成熟,房地产企业优胜劣汰的进程加速,行业整合、“重新洗牌”正在发生。对开发企业来说,土地、资金两大命脉也已经受到严格规制。在此背景下,企业必须开始思考如何进行战略性定位以适应新的市场和形势、获得永续性发展,而“商业模式”是解决这个问题非常好的一个角度。“商业模式”这个名词第一次出现在年代,但直到年代才开始被广泛使用和传播。作为商业战略的一个组成部分,商业模式指的是在公司战略层面上的商业逻辑。虽然这一名词在当今出现的频度极高,关于它的定义仍然没有一个权威的、严格的版本。关于商业模式的讨论,常常和互联网、创业、风险投资等联系在一起,而在房地产企业研究中却很少。这可能与该概念的模糊和泛化、以及我国房地产业本身较为封闭、单一的特点有关。直到近年,随着产业形势的变化,素有“地产思想者”称号的冯伦蛲ḿ胖飨提出地产企业需要转变商业模式,引起“香港模式”和“美国模式”的争论。由此,“房地产商业模式”的命题才真正开始被人关注。关于该命题的讨论不少,但极少有具备理论深度的研究性文章,甚至系统的、从公司