文档介绍：武汉理工大学
硕士学位论文
中国房地产企业私募融资模型研究
姓名:连宇新
申请学位级别:硕士
专业:结构工程
指导教师:王红兵
20061001
摘要出一条适合中国房地产企业融资的新型模式——直接融资多元化与间接融资多房地产业是一个特殊的行业,与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征,它对经济发展的带动力很强,是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。另一方面,房地产业又是一个资本密集性的产业,其发展与金融业的支持密不可分,两个行业互相影响、互为依托。长期以来,房地产企业的主要资金来源就是银行贷款,自有资金只占很小的一部分,房地产金融体系结构单一。由于没有形成风险分担的机制,房地产融资的绝大部分风险都集中在银行身上,巨大的不良资产风险使银行难以为继。年后国务院、央行相继出台了一系列房地产金融政策,对房地产信贷作了进一步规范,各家银行对房地产开发贷款将更为慎重,房地产企业的融资渠道越来越狭窄。在当前房地产企业公开发行证券融资受条件制约的情况下,本文以拓宽房地产企业的融资渠道为研究目的,以金融创新为指导思想,以房地产融资相关理论为基石,结合国内房地产行业的实际情况,通过分析目前中国房地产业及其相关产业的发展现状和存在问题,综合借鉴国外先进的融资模式,创造性提元化相结合的、市场约柬性强、监管力度大的多元化融资模式,在此基础上提出可采取私募融资同时拓宽房地产企业的直接和间接融资渠道,并给出一般性的文字模型。:房地产企业,私募融资,股权私募,私募基金。
緎,伽緈辡.,。篟琍琍瑆苩,瑆猧..瑃,,,琹’甇瓵,.Ⅱ
第乱课题研究的重要性和必要性房地产业是指以盈利为目的,专门从事房地产投资、开发、经营、管理以及房地产中介、咨询、评估等服务活动的总称。从涵盖的内容看:房地产是房产和地产的总称,既包含土地使用权的取得、开发与经营活动,也包括房产的开发经营管理等活动。从涉及的范围看,房地产业既包括居民住宅用的房地产,也包括办公用房地产、商业营业用房地产、工业用房地产以及其他类型房地产等。房地产业是一个特殊的行业,与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征,它对经济发展的带动力很强,它的发展关系国计民生,是拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。同时其发展受宏观经济与政策环境的影响也是最大的,任何一个国家和政府都十分关注房地产业的发展状态,把其作为衡量国民经济发展的标尺之一。房地产金融是房产金融和地产金融的合称,它指在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金,支持房地产的开发、流通和消费,促进房地产再生产过程中的资金良性循环。保障房地产再生产过程中的顺利进行。在当前的形势下,房地产业的健康发展离不开房地产金融,尤其是房地产信贷的支持。反之,房地产业的不良发展也会影响房地产金融的健康发展,甚至引发金融危机。因此,房地产业的发展与金融业的支持密不可分,两个行业互为依托、互相影响。改革开放以来,尤其在年以后,中国房地产市场异常活跃,房地产业迅猛发展,有力的拉动了国民经济的发展,但在发展的同时也面僮乓恍┪侍狻长期以来,房地产企业开发资金的主要来源就是银行贷款和预售房款,自有资金只占很小的一部分,房地产金融体系结构单一。随着国家加快住宅产业的发展,居民住房消费商品化的提高,房地产金融业的规模在不断的扩大,房地产占商业银行业务的比重也在不断提高,由于房地产贷款具有期限长、流动性差的特点,这样的资产过多,势必会大幅度的降低银行整体资产的流动性,严重武汉理工大学硕士学位论文
的影响到整个银行的资产质量,由于没有形成风险分担的机制,房地产融资的绝大部分风险都集中在银行身上,巨大的不良资产风险使银行难以为继。年中国人民银行总行“拧钡纫幌盗形募某鎏ǎ苑康夭糯作了进一步规范,国家宏观调控的措施逐步加强,土地、房贷双收紧,银行的贷款不仅处于不断收缩的状态缤糽—,而且在贷款期限、付款周期、贷款额度、担保方式等方面也有诸多限制,这在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈,同时也阻碍了银行放贷业务的开展。此外,由于期房销售受到限制,依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄。图房地产开发商贷款增长率曲线图在新的融资限制条件下,实际上当前的多数房地产企业是难以继续依赖贷款融资的。年眨胄械髡桃狄凶杂P愿鋈俗》看钫撸款定价差异化成为必然,不同的房地产商、不同的开发项耳,利率都会有比较大的差冥,随着金融机构辨识风险和定价能力的提高,利率差异化趋势将更加显著。因此资质较差的房地产企业将面临着更高的融资成本,加之对自有资金比例的约束,广大