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中国房地产金融· 2002·第 3期
中图分类号: F832 5
文章编号: 1006 7388 (2002) 03 0038 03
文献标识码: B
摘要: 资产证券化已成为一种不可抗土
拒的历史潮流, 由此切入, 从理论和实践
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两个层面探讨了我国城市土地证券化的前地
景, 在此基础上, 提出了基金式、变值债证
券式以及使用权信托式等土地证券化运作
模式。券
关键词: 土地证券化; 房地产融资; 运
作模式化
1 资产证券化已成为一种不可抗拒的历
史潮流
20 世纪 70 年代以来, 伴随着现代金
融理论的突破及金融竞争和监管环境的演一
变, 各种金融创新工具不断涌现, 资产证□
券化以其精妙的构思、独特的功能为世人种
瞩目。资产证券化渐进式地经历了住宅抵全卢
押贷款证券化(60 年代末)、银行信用证券建
化(80 年代中期)、资产证券化(90 年代新新
初) , 而且现在三者仍呈迅猛发展势头。以
美国为基地的证券化技术不断地向欧洲、的
亚洲和拉丁美洲等地输出, 资产证券化成
为不可抗拒的潮流。房
2 土地证券化的涵义及功能地
土地具有作为资产的优越性, 它能保
值、增值和抵御通货膨胀, 拥有土地就可产
以获得稳定的、可预测的现金流, 而且其
收益还可以分摊于整个存活期。因此, 土融
地是一种适合证券化的资产。日本经济学
家野口悠纪雄在研究土地问题时指出:“土资
地证券化就是把土地(或者对土地的出方
租) 能够得到的收益, 作为担保(抵押
品) 发行证券, 然后把这些证券卖掉。”可式
见, 土地证券化就是创造一种带来与土地
同样经济利益的金融资产。它旨在将价值
收稿日期: 2002 01 15
作者工作单位及简介: 中南财经大学金融学院研究生, 1974—, 男, 汉族, 湖北孝昌人, 主要从事产业投资、房地产金融等方面的研究。
湖北武汉 430060
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中国房地产金融·开发与经营研究探索专辑
量大的土地流动化、细分化, 在不丧失土地产权的的多样化资产组合, 以适应投资总体的分散与风险
前提下, 将其资产化, 并利用证券市场的功能, 使的规避; 二是实物资产的投资风险借助证券化形
土地资本大众化和经营专业化。从土地证券化的原式, 可以克服其固有的缺点, 而不受时间、空间的
理来看, 它集中体现了现代理财思想的创新。一般限制。从而使开发商既能从房地产投资集中中获得
来说, 土地证券化有两个侧面: 一是作为资金筹措规模经济效益, 又能从房地产投资的分散化中得
手段, 产生全新的融资方式。它吸收了直接融资与益, 降低投资风险。
间接融资的优点, 是一种非负债型融资; 二是作为 3 土地证券化运作模式探析
资产运用手段, 克服土地由于单位价值量大、不可我国土地证券化模式的选择应多样化且富有
移动、不可分割, 对于小规模投资者来说难以购买, 弹性, 但要遵循如下原则: (1) 针对不同的经济发