文档介绍：中国国际金融有限公司
China International Capital Corporation Limited
房地产行业 2005 年 8 月 2 日
白宏炜 baihw@ 调控初见成果
(8610) 6505 1166 ——房地产行业二季度回顾
二季度业绩预览要点:
净利润(百万元) 同比全年每股收益(元) ♦宏观调控在二季度达到顶峰,严厉的七部委八条以六月一
2005E 1H05E增长占比 2005E 号各地开始征收商品房交易营业税为标志完全改变了市
场预期,随着各地方商品房交易量的明显萎缩,国家对
万科 1,147 795(A) 153%(A) 69%
行业的调控初见成果,按照行业长周期的特点,未来进
金地集团 331 125 100% 38% 一步出台调控政策的可能性很小,而资金回笼速度的减
慢绷紧了房地产开发商的资金链条,随着调控的持续,
招商地产 391 154 % 39%
多数公司将面临着能否生存的考验,我们认为调控将带
金融街 325 118 -14% 36% 来新一轮的行业整合,生存下来的公司将有更好的发展,
这些公司投资价值明显(参见中金 房地产报告—剩
华侨城 546 242 5% 44% 者为王)。
♦二季度行业数据显示房价的涨幅受到一定的抑制,二季度
资料来源:中金公司研究部,公司报告
全国商品房售价同比增幅相比一季度下降 %,上海市
场房价同比增幅相比一季度下降 个百分点,而北京维
房地产板块走势
持着一季度 %的涨幅不变,国家调控政策已经初见成
上证地产指数深证地产指数
(%) 效,调控下区域性差异的特点也明显显现,我们预计下
110 上证A股指数深证A股指数
半年房价增幅将继续趋缓。
100
♦先行指标显示当前全国房地产投资下降趋势明显,而土地
90
开发量和购置量的低速增长意味着未来供应量的放缓,
80
随着调控的持续,供给增速先平稳后减少的趋势比较明
70
显,土地目前仍处于供不应求的情况,所以不必十分担
60 心过量供应带来的价格大幅度下跌。
50
♦行业动态较为突出的是商业物业受到市场的追捧,尤其是
04-07 04-08 04-10 04-12 05-02 05-04 05-06
国外投资者,这主要有两个方面的原因,一是相比其他
万科金地集团
(%) 市场,中国商业物业投资回报较高,二是投资者对人民
180 招商地产华侨城
金融街币升值预期较高,我们认为未来流入商业物业的资金将
160
不断增加,也促使这类资产增值的空间加大。
140
♦目前市场对房地产公司的投资信心已经随着宏观调控的
120 放缓和人民币升值带来的进一步升值预期而增强,我们
100 关注的地产公司 05 年盈利增长和估值的低水平使得他们
80 的吸引力大大增强,我们依旧维持一贯的判断,重公司
轻行业,重点关注全国性的优质公司,比如万科、金地,
60
04-07 04-08 04-10 04-12 05-02 05-04 05-06 以及具有区域垄断的企业,比如招商局、金融街、华侨
城等。我们维持万科 A、金地、华侨城、招商局 B、中国
资料来源:彭博资讯,中金公司研究部
海外推荐的投资评级,以及万科 B、招商地产、金融街、
华润置地审慎推荐的投资评级。
请参阅每页底端的重要披露
房地产行业 05 年二季度回顾
目录
行业季度数据分析 4
宏观经济运行良好 4
需求增幅下降明显,供求继续失衡 5
各城市价格上涨上扬,但增幅下降 6
先行指标显示后续供应增幅有限 7
银行贷款比例进一步下降 7
区域市场分析 8
上海房价增幅下降趋势明显 8
北京房价稳中上涨 9
行业季度政策分析 10
行业二季度动态 11
板块估值分析 12
世界地产板块股价/估值变动 12
A 股、H 股及港股地产公司估值比较 12
重点公司投资建议 15
上半年公司业绩总体预览 15
公司投资建议 16
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2 联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业