文档介绍：基于自组织数据挖掘的房地产估价方法及应用研究
管理科学与工程专业
研究生谁虹指导教师贺昌政
国外房地产估价行业己经有100多年的历史,而我国现代房地产估价的发
展才10余年。到目前为止,我国房地产估价方法研究还处于探索阶段。现有的
方法注重经验和艺术,对于估价人员本身的素质、从业经验有很高的要求;不
同估价师由于主观判断和感受不同,其估价结果差异也较大,且难以判别好坏。
另一方面,学术界对于三种传统的房地产估价方法的改进停留在理论研究层面,
对于房地产估价的实际操作者来讲,这些方法大多难于理解和运用。因此,如
何对目前通用的三种房地产估价的基本方法进行完善与改进,建立一个业内实
际操作者认可的、科学的房地产估价方法体系具有重要的理论和实践意义。
本文的研究内容主要包括以下四个方面:
(l)在国内外房地产估价领域的研究现状和动态分析基础上,通过定性与
定量结合的方法,确定房地产价格的影响因素。
(2)建立了基于GMDH因果关系检验的房地产估价指标体系,为房地产
估价模型打下了良好的基础。
d3)在房地产估价传统理论基础上,建立了基于Ac模式识别方法的房地
产估价模型。通过实证研究和比较研究,证实了新方法的有效性。
(4)将建模理论与估价实务相结合,给出了基于自组织数据挖掘的房地产
估价程序,为房地产估价提供了一个可操作性的实现步骤。
本文的研究结论与创新主要有以下三点:
(l)首次将自组织数据挖掘方法引入房地产估价中,从模式识别的角度建
立了基于AC方法的房地产估价模型,给出了基于自组织数据挖掘的房地产估价
程序,并通过实证研究证明其科学性和可操作性,扩大了自组织数据挖掘的应
用范围,丰富了房地产估价理论与方法体系。
(2)与三大传统的方法相比,本文建立的基于自组织数据挖掘的房地产估
价方法有效地避免了主观化倾向,并有以下特点:l)基于模式识别的评估方法
实质是市场比较法的扩展,其选取的指标更为广泛,采用的样本也更为丰富,
减少了在市场比较法中人为选择相似样本、确定相似度的主观性。2)与收益还
原法相比,不用人为确定还原利率和预测房地产未来纯收益,评估结果更为客
观合理。3)与重置成本法相比,采用房龄作为特征变量之一来替代成本法中房
屋折旧的计算,简单易行,更易获得准确的评估结果。4)不仅适合小宗物业的
评估,对于大宗物业或者同时对多个物业的评估更加科学、准确和快捷。另外,
对于政府进行大规模估价,确定基准价格也有很强的可操作性。
(3)与新兴的估价方法相比,本文提出的基于自组织数据挖掘的房地产估
价方法有以下两大优势:l)对数据本身的要求不高,样本数量较少的情况下也
不影响估价的科学性和准确性;2)方法本身的原理融合了传统估价方法的理论
与原则,因此,更加容易被实际估价人员理解和接受,具有较高的可信性和可
操作性,且更加优越。
关键词:自组织数据挖掘
AC模式识别
GMDH因果关系检验
房地产估价
AReseareh&anAPPliedResearehontheReal
EstateAPPraisalMethod
an抚ingDataMining
Major:ManagemeniSeieneeandEngineering
MasterCand1date:QiaoHongSupervisor:HeChangzheng
Abstract
RealestateaPPraisalintheoverseashasmorethan100yearshistory,butthe
,
researehonthetheoryandmethodsofrealestateaPPraisalinoureountry15atthe
,thus
ithasaveryhighrequestfortheaPPraiser’5Personnelqualityandeorrelated
realestate,differentaPPraisers’
hand,researehonthethreetraditionalaPPraisalmethodsi