文档介绍：卢浮原著营销提案
2012年4月
三大营销战略目标
实现快速销售、资金快速回笼。
实现投资利润的最大化。
实现中国水电地产品牌进入地产开发第一方阵。
高溢价
短周期
强品牌
实现美好的愿景面临怎样的挑战?
大势:2011,政策主导市场深度博弈!
2011年调控政策呈常态化,涉及空前广泛,从打压投资转化为全面压制,政策主导下房地产市场深度博弈。
预判:2012,多重压力下的平衡!
政府
民生与增长双保的权衡、乱象环生与稳定大局的矛盾、调控的“双刃剑”作用……2012年将“稳中求进”,政策适度放松,但突破尺度不大
开发商
大势持续低迷下开发商资金流受限,利润率下降,开发商面临价量间的艰难选择,保量将成主导性方向
消费者
刚需及改善型需求长期压抑,防止市场过度下滑与报复性反弹前提下,消费者入市更趋理性
供应:在长沙,别墅并不稀缺!
据中地行统计,在售及潜在别墅项目后续供应超过350万平米;
大南城板块别墅后续供应量超过50万平米;
长沙别墅未售及潜在供应量巨大,将在未来3年内成为市场竞争主力。
销售:别墅月均销售个位数!
2012年以来,长沙别墅市场总销售量不足10万平米,平均每个别墅项目每月仅消化不足5套;
从中地行市场监控看,暮云板块典型别墅项目每周零成交情况较为普遍。
9000-11000
联排:11000
小高:5500
价格:严冬太长,焚衣取暖
持续销售不畅导致营销思路的改变,高端项目以这种名目实施促销。
美洲故事价格走势及销售套数(单位:元/平米)
红墅湾价格走势及销售套数(单位:元/平米)
美洲故事的价格徘徊在17000元/平米左右,根据面积大小和产品的不同总价上的差异较大
红树湾依靠着武广片区的区位优势和较低的价格占领市场,但其别墅的品质没有凸显
各项目遵循着低开高走的价格策略,随着楼市调控寒冬期的到来,高端住宅项目不得不放低姿态,采取促销或新货低价的形式换量。
销售153套
销售44
销售56套
销售148套
销售53套
销售34套
别墅太多、销量太低、价格太冷
美好愿景似乎是不可能完成的任务
唯有超越市场竞争,创造真正的稀缺价值
方能掌握制胜权