文档介绍：梧桐语2012年营销方案
2011年11月6日
区域市场
2011-2012
2011年嘉定区市场盘点
嘉定区区域市场特征
大供应量:2011年,嘉定区新增商品住宅供应131万㎡,在全市各区中占比最高,%
高密集分布:嘉定区新增供应集中在嘉定新城主城区及轨交11号线沿线区域,密集程度高
严重同质化:由于嘉定新城规划影响,嘉定区新增供应以公寓产品为主,产品同质化严重
整体销售压力全市最大:目前,嘉定区商品住宅可售面积达126万㎡,较年初相比暴增33万㎡,约35%。若以今年平均去化速度计算,需14个月方能去化目前可售量,区域面临的销售压力为全市范围内最大
嘉定市场形势严峻,巨大的销售压力导致嘉定区域市场在全市率先降价
2011年嘉定住宅市场整体走势
下半年以来嘉定住宅市场价跌量滞,整体下行趋势已经确立
华润中央公园集中成交推高均价,市场达短暂高峰
下半年以来成交均价持续下行,成交量低位徘徊,整体市场跌势明显
一季度市场处于震荡
调整阶段
1、公寓市场盘点
2011年嘉定公寓市场走势
嘉定区公寓市场量价齐跌,容量缩水,形式严峻
,环比上半年减少了17%,同比去年暴降了41%,市场容量缩水严重
10月份,龙湖和绿地的降价行动,促使区域成交均价进一步下降,目前已跌至14800元/㎡
龙湖、绿地降价促使均价下行
2011年嘉定公寓市场均价结构
-/㎡(梧桐语:/㎡)
下半年以来,嘉定市场进入了价格战,主力成交均价从14000-16000下降至13000-14000,降幅数千元
市场主力成交均价下移
2011年嘉定公寓市场总价结构
嘉定区公寓市场主力成交总价已下降至110-130万(梧桐语:150 -280万)
110-150万总价仍为成交主力,但 110-130万总价产品成交占比大幅上升,总价市场下行明显
市场主力成交总价段下移
嘉定区放量公寓项目分析
都在近期采取动作:包括大幅降价、低价开盘等
以价换量取得较好效果:13000-14000元/㎡的价位稳定放量,12000元/㎡的均价已突破购房者心理价位,极速放量
低价项目独占大部分市场份额:
上半年市场成交分散在二十余个项目中;
下半年以来,低价项目成交占比往往可达70%以上,而与此同时70%的项目月成交不足10套
在嘉定市场整体下行趋势下,只有降价项目能放量