文档介绍：客户目标和问题
界定核心问题
项目解读
市场研究
客户分析
案例借鉴
项目市场定位
项目物业建议
策略论证
问题界定
项目开发背景
战略制定
案例借鉴: 选取大规模社区多个集中式商业案例,对其商业规划、开发节奏和经营模式进行分析,作为本案商业规划借鉴; 选取次级商圈购物中心经典案例,主要对购物中心与公寓、酒店、写字楼、主题商街结合进行分析,作为本案购物中心、酒店公寓、写字楼、主题商街规划借鉴; 选择虚拟产权销售案例,作为集中式商业租售模式借鉴; 选取二三四线城市,省外省内同城内不同案例模本,参考性更科学更客观。
城市级别
城市名称
楼盘名称
借鉴意义
三线城市
佛山
三水广场
多个集中式商业案例借鉴
四线城市
滕州
问天科技广场
多个集中式商业案例借鉴
二线城市
济南
海蔚广场
购物中心、写字楼、公寓住宅规划借鉴
和谐广场
购物中心、写字楼、公寓住宅规划借鉴
欧亚大观
购物中心、写字楼、公寓住宅规划借鉴
二线城市
青岛
万达39克拉
购物中心、写字楼、公寓住宅规划借鉴
三线城市
枣庄
舜天国际大厦
百货商场虚拟产权销售
四线城市
寿光、滕州
凯德华SOHO、尚客优酒店
酒店虚拟产权销售
三水广场选址的三大因素: 地区商业条件逐渐成熟,消费需求强烈,大型商业缺乏。
三水西南镇传统上就是佛山西部区域重要的商品集散地,下辖的各镇及南海的狮山、小塘等镇及肇庆的四会等周边区域的市民都有到西南来消费的****惯。
2003年,城区常住人口约40万,容纳一个规模为 6-8万平方米的购物中心的条件已经成,且随着经济发展,外来劳动人口将不断增加。
三水的大型集中商业几乎是空白。超过300平方米营业面积的零售网点只有19家。超过1500平方米的只有7家,而最大的综合型商场营业面积也不超过6000平方米,很难满足购买力不断提高的市民的消费要求。
规划期限
户籍人口(万人)
暂住人口(万人)
常住人口(万人)
2010年
45-50
15-20
60-70
2020年
55-60
20-25
75-85
三水广场
1、佛山案例
新老区结合部优势挖掘:交通可达性高,既为新区提供商业配套服务,又是老区商业升级的重要载体
新老城区交汇处,城市主干道旁,路网密集,交通可达性高;
紧临17万平米西南公园,能够有效吸纳公园内休憩游玩人群的消费需求;
项目周边是规划中的中高端住宅用地,区域消费潜力随着人口导入不断增强
西南公园
住宅区
住宅区
德兴路
三达路
同福路
张边路
新区
老城区
三水广场
三水广场主次要商圈分析图
三水广场路网图
项目具有体量优势与区位交通优势,所在区域将发展成为三水的新商圈,辐射整个三水及清远四会一带。
项目分两期开发: 根据区域发展步伐及周边消费者状况设定合理的开发模式,保证商业成活。
一期(4万㎡)
二期(8万㎡)
集中商业(4万㎡)
裙楼
塔楼
集中商业(约4万㎡)
公寓(㎡)
地下车库(㎡)
写字楼(约1万㎡)
经济酒店(约5000㎡)
总建约4万㎡
总建约8万㎡
共约12万㎡
三水广场概念规划图
西南公园
二期
一期
东广场
北广场
南广场
实用率:约61%
容积率:
建筑密度:36%
一期仅有一个集中商业体,未设地下停车场,却通过超大型户外广场设计解决停车问题,同时提升商业形象
,能够作为商家路演,宣传用地,提升整体商业形象。
项目1期不设地下停车场,广场可提供600个地面停车位,基本满足1期车位需求
一期
二期
南广场 7000M2
张边路
东广场
7000M2
北广场 12000M2
三达路
西南公园
同福路
东广场
北广场
南广场
项目二期规模升级,塔楼和裙楼兼有,物业类型丰富, 并设地下停车场,总体量约8万㎡。
经济酒店入口
商务公寓入口
北塔楼东侧面
北塔楼北侧面
豪华公寓入口
写字楼入口
南塔楼
购物中心二期外立面
裙楼
南塔楼
北塔楼
购物中心二期
写字楼(5-11层)
经济酒店(11-13层)
地下车库
豪华公寓(12-17层)
商务公寓(5-10层)
项目二期物业排布
三水广场功能定位随区域发展而不断升级,从区域型购物中心向商业综合体转变。
*
商业业态不断调整
超市(卜蜂莲花)和功能店(肯德基,麦当劳)和本土小型百货带动散铺
引进强势百货(新大新),增加餐饮、娱乐、休闲配比
业种业态重新调整、升级,引进了国美等连锁专业店,以及国际著名运动品牌(Nike等),并出现了书店、KT