文档介绍：国际金融
德国房地产市场及房地产金融的特征分析
李世宏

(中国银行业监督管理委员会四川监管局四川成都 610042)
摘要:德国房地产在此次金融危机中一支独秀,其稳定的房价得益于政府对房地产准确的定位和调控,以及独特的房地产金
融。本文旨在分析德国房地产市场和房地产金融的特征,以对我国的房地产调控提供可供借鉴之处。
关键词:德国房地产市场房地产金融
中图分类号:F832 文献标识码:A 文章编号:1009-4350-2011(05)-0041-04
德国注重在市场经济发挥作用的同时国家适当干预,在追的91%);占比最大的仍然是私人自己拥有的房屋,共1596万
求效率的同时注重公平,实行“社会市场经济”模式。这一特套,占比40%;其次是私人拥有供出租的房子,1451万套,占比
点在房地产领域显得尤为突出。政府通过法律、税收等手段对 %;其余为商业性房屋公司开发的房屋。充足的住房供给基
房地产市场进行有力调控,形成了较为独特的房地产市场和房本保障了居民的住房居住权,德国人均住房面积不断扩大,从
地产金融体系。。
(四)房屋的使用年限长,新房建设呈下降趋势,房地产
一、德国住房市场特点对经济的拉动作用有限
近几年来,德国新建房屋呈下降趋势。战后至70年代是德
(一)住房和需求基本平衡,平均一个家庭拥有一套住房国建房高峰期,为了应对战后重建对住房的需求,政府投资或
德国目前有存量住房3992万套,、合作建房,住房供给量大幅提高,年均住
房,以一家三口为例,。房供应55万套,目前德国西部51%的房屋均是这一时期修建的。
(二)人口负增长和老龄化程度较高,削弱了住房需求 90年代柏林墙倒塌引发德国的移民潮,掀起一轮新的建房潮,
德国出生率较低,,人口增德国西部13%的房屋在此期间修建。随后新建房屋逐年下降,
长为-%,据研究表明,,才能。与此同时,德国新
保持人口稳定。据德国联邦统计局估算,到2030年,德国人口修的房子一半以上的是独栋和联排别墅,因此房屋质量好,使
%,到2050年,%,即减少1361万人。与此用年限长,对房屋的改善通常是在原住房基础上翻修,新建房
同时,人口结构老龄化趋势明显,该国目前是欧洲国家老龄化屋意愿不强烈。可见德国的住房作为生活必需品和耐用消费品
程度最高的国家。在8200万人口中,65岁以上人口1558万人, 的特性表现得尤为突出。德国政府也仅将住房定位于生活必需
占比19%,到2050年这个比例还将上升到33%,将有1/3的人口在品,政府的政策目标也在于保障居民住房,使其成为与医疗、
65岁以上,而20岁以下的人口将从目前的20%下降到2050年的教育等一样的基本社会权利。
15%。人口数量的绝对减少和老龄化程度加强,客观上削弱了住(五)政府作为“看得见的手”对房地产市场进行有力调控
房需求。德国政府把房地产市场的发展归根结底归结为满足公众的
(三)私人有效参与满足住房需求