文档介绍：湾厦后海项目前期定位报告
谨呈:蛇口湾厦实业股份有限公司
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报告研究思路
根据项目约束条件及客户目标确定
约束条件及
目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
通过经济测算确定利润最大化方案
物业配比建议
1、区域属性界定
2、项目属性定位
1、项目可发展的物业方向如何
2、各类可发展物业配比
1、酒店
2、办公
3、商业
4、住宅
2
项目约束条件及客户目标
开发商目标
可售物业须收回项目总投资;
其它持有物业能够获得长期稳定的收入;
在风险最小的情况下利润最大化。
约束条件
;
;
整体容积率≤4,A、B地块容积率大致相当。
.
181
63
.
86
.
招商路
后
海
大
道
.
.
259
A
B
116
3
我们对后海项目的思考
要解决的关键问题
价值
物业
风险
实现短期价值
销售物业
如何尽可能快、尽可能多的收回项目投资?(收回投资)
短期市场风险
实现长期价值
经营物业
如何实现一定量长期稳定收益?(实现利润)
长期经营风险
4
本项目运作要遵循的大原则
两个地块容积率尽量达到“4”,在市场可实现的前提下,尽量增大项目体量;
销售物业须实现快进快出,迅速收回项目前期投资;
长期持有物业须抓住市场机会,降低风险,实现长期稳定收益。
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报告研究思路
根据项目约束条件及客户目标确定
约束条件及
目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
通过经济测算确定利润最大化方案
物业配比建议
1、区域属性界定
2、项目属性定位
1、项目可发展的物业方向如何
2、各类可发展物业配比
1、酒店
2、办公
3、商业
4、住宅
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口岸+地铁+南山CBD三重规划利好
口岸东区定位为口岸商业区及滨海休闲带,;
口岸西区定位为现代滨海生活区,,其中住宅130-137万平米,商业18-25万平米;
预计到2010年,。
区域属性界定
南山
CBD
口岸东区
海上世界
地铁站
口岸西区
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项目位于西部通道口岸的一级辐射区,南山辐射深港澳的口岸经济即将形成
西部通道将成为深港之间的第4条陆路通道,预计届时全国约一半的出入境车辆将通过该通道进出,预计通行量6万人次/日;
西部通道建成后将拉近蛇口与香港距离,口岸区将会聚集大量物流、外贸等企业。
区位属性:口岸
香港鳌堪石
元朗
8
口岸
罗湖
皇岗
文锦渡
西部通道
历史
1985年开通,是亚洲最大的旅检口岸
1991年开通旅检
1981年开通,是全国最早对外开放的公路口岸
2007年全面通车
功能定位
旅检口岸
目前仍以货运为主,旅检为辅
辅助性货运口岸,主要向香港输送鲜活产品
货运职能,分流皇岗口岸的转关货柜车
通关时间
24小时通关
2003年实施24小时通关
晚10点后不得通关
24小时通关
通关量
日均客流量达2万人,节假日高达7-8万人
/
日均人流8000,车流1000辆/日
预计日通车能力可达7~8万辆,是目前深圳出入境车辆的63%;
连接香港位置
新界
新界
新界
元朗
四大口岸比较
西部通道为24小时通关的货运口岸,带来的旅游效益应低于罗湖口岸
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项目毗邻地铁2号线招商东路站,2010年通车后将极大拉近与市区距离,带来旺盛人流。
地铁2号线将在2010年前通车,六个站点贯通蛇口,将极大缩短与福田、罗湖距离;
招商东路站距离本项目仅300米左右。
区位属性:地铁
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