文档介绍：第二部分:计税成本扣除总局在国税发【2009】31号文件中,专门设立了两章来规范房地产企业的成本、费用扣除。第三章:成本、费用扣除的税务处理(11-24条)第四章:计税成本的核算(25-35条)企业所得税四大扣除项目:(《企业所得税法》第八条)1、计税成本(对象化的费用)2、期间费用(一般来说都是共性的税收政策)3、税金(见一览表)4、财产损失分别加以讲解。第二部分:计税成本扣除一、计税成本的概念(一)计税成本的概念第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产,下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。即:对象化的成本。第二部分:计税成本扣除(一)计税成本的概念理解地产企业计税成本,要弄清楚以下四组概念。1、期间费用和开发产品成本(开发间接费用问题)企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用,应作为期间费用,记入“管理费用”科目,不在本科目核算。企业愿意做期间费用呢,还是开发间接费用?(区分资本化支出和费用化支出的原则)国税发【2009】91号文件第26条、31号文件第27条第6项如果开发企业不设置现场管理机构而由企业(即公司本部)定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动,其所发生的费用,除周转房摊销外,其他开发间接费记入企业的管理费用。第二部分:计税成本扣除(一)计税成本的概念(1)人员工资和费用是开发间接费用还是期间费用?(企业经营架构的筹划)(2)土地使用税(土地使用费)应该在计入期间费用,还是土地征用及拆迁补偿费?(3)营销设施建造费,是期间费用还是开发间接费用?第二部分:计税成本扣除(一)计税成本的概念理解地产企业计税成本,要弄清楚以下四组概念。1、期间费用和开发产品成本(开发间接费用问题)(3)营销设施建造费,是期间费用还是开发间接费用?国税发【2009】31号文件第27条:①单独设立的售楼部,通常会计上会这样处理。借:固定资产贷:银行存款。②计提折旧的时候:借:营业费用—售楼部贷:累计折旧③拆除的时候借:营业外支出贷:固定资产清理第二部分:计税成本扣除(一)计税成本的概念理解地产企业计税成本,要弄清楚以下四组概念。1、期间费用和开发产品成本(开发间接费用问题)(3)营销设施建造费,是期间费用还是开发间接费用?如果将营销设施建造费计入开发间接费用的话。就会形成:①借:开发成本—开发间接费用—营销设施建造费贷:银行存款②既然没有计入固定资产,也就不需要计提折旧了,当拆除营销设施的时候,如果有拆除的收入:借:材料贷:营业外收入。也就是说所得税不允许将营销设施的建造费通过计提折旧的形式转入销售费用,而是要计入开发成本。如果土地增值税也允许这样做的话,实际上是对企业有利的。而如果将项目营销设施作为单独的固定资产核算,提取折旧费用到营业费用,则享受不到加计扣除的待遇。第二部分:计税成本扣除(一)计税成本的概念理解地产企业计税成本,要弄清楚以下四组概念。1、期间费用和开发产品成本(开发间接费用问题)企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用,应作为期间费用,记入“管理费用”科目,不在本科目核算。企业愿意做期间费用呢,还是开发间接费用?2、开发产品会计成本与计税成本。是否可以预提配套设施费用呢?(32条)3、完工开发产品计税成本与未完工开发产品计税成本(1)达到完工标准,却按照预售楼盘申报;(2)混淆成本对象。(混淆完工开发产品与完工开发产品的界限)4、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本((3)不配比结转成本)第二部分:计税成本扣除(二)计税成本的扣除原则1、权责发生制原则(条例第九条)允许预提配套设施成本,是权责发生制最好的体现。2、合理性原则(一个字节税1000万)分配共同成本的方法,体现了合理性的原则。期间费用的扣除比例,也体现了合理性原则。3、配比原则(不允许“混淆成本对象”和不“配比结转成本”)4、真实性原则(指能提供合法的扣税凭证)5、合法性原则(指开支内容要合法)6、及时性原则(指必须在汇算清缴期结束前结转成本)第三部分:计税成本扣除二、地产企业销售成本计算流程(一)在开工前合理的划分成本对象(6大原则:第26条)1、可否销售原则(只有可售才能有收入与之对应)2、分类归集原则(提高工作效率)3、功能区分原则(成本对象与清算对象的区别与联系)4、定价差异原则5、产品差异原则6、权益区分原则(二)归集开发成本(6类成本项目,3类成本类型)1、当期实际发生的成本。(6类成本项目)2、预提费用(新文件30条、32条中列举了4类预提费用)3、待摊费用(前期已经实际发生的公共配套设施费用,应当由本期来负担)第三部分:计税成本扣除(一)在开工前合理的划分成本对象(6大原则)1、可否销售原则(只有可售才能有收入与之对应)第十七条