文档介绍：中邦·MOHO| 紫园
◎市场定位| 营销思路| 推广方案◎
如何将项目核心价值与客群需求准确联接?
目标客群分析及市场定位
Market. 昆山写字楼市场概况分析
区域区域介绍代表写字楼市场特征优劣势分析
□昆山市商业中心,拥有成熟银河大厦—私营企业□由市场引发相关的需求, □行政导向,商业配套成熟,;
玉的基础和生活娱乐配套,并电信大楼—移动公司然后才出现,所以不少是■交通拥挤现象比较严重;
已形成完善的商务商业网星海大厦改建楼■区域发展空间有限,客户有外溢;
山络,商业活动辐射全市。帝标新天地■不适合创新、研发型企业发展。
创业大厦(在建) □主要以外地企业办事处、
镇分支机构和小型私营服务
企业办公为主。
□开发前景广阔,政府已开始规划占地10平方公里□经济开发区行政导向; □产业向东的规划设计将提升该区整体水平;
加快经济开发区城市化进区域内将启动建设时□开发区政府有效的管理促进了该区的快速发
□主要以中小型外贸服务企
城程,打造“一中两翼”的城代大厦、台协会大楼、展,也同时吸引了更多投资方的关注,具有较
业为主,主要针对台资及
市东翼。行政办公楼、华东商大的城市商务发展空间;
东外资工厂做服务配套
贸城、总部基地等商■目前城东商业配套仍不完善;
务办公项目■缺少城市人文环境是该区的一大劣势;
□吴淞江开发区:利用吴淞江 MP现代广场—私营□临近出口加工区,交通组□已有富士康落户,带动相关产业发展,效仿苏
沿两岸向西与苏州工业园区企业织方便。州园区,朝昆山“工业邻里中心”模式发展;
进行对接,向东与沿沪产业日月星城—私营企业□投资客户和服务于出口加□城际交通为铁南区域带来城际交往的商务空
城带将苏州、昆山、上海、有吉田国际广场—私营工区的初创型企业较多间,火车站南广场的开建将人民路南段伸,极大
企业
机衔接; 提升了铁南的商务升值潜力;
南联邦国际—企业型总
□铁南区域:昆山城际交通的部基地■铁南整体商业规划用地较少,未来商业发展空
枢纽中心,同时商业、商务、间有限;
住宅同步发展■受道路交通影响,很难发展成商圈效应。
Market. 购买客群结构特征及关注点分析
昆山写字楼购买客群主要为成长型和贸易服务型企业及初创型企业,其次为外
地企业办事处及分支机构和投资客户。
客户特征关注点
•资金雄厚,对租金不敏感•形象高档
•只租不买•市中心繁华地段、交通便利
外地企业办事处及分支机构
•要求形象•配套完善
•对昆山现状写字楼不满意
•规模不大,对办公面积要求不高•高性价比
•有一定实力•形象贴近写字楼、商务配套齐全
成长型及贸易服务型中小企业
•对使用成本和租金较敏感•户型空间可变,能自由组合
•对改善环境较急迫•可24小时办公
•处在发展阶段,实力不强•总价
初创型企业•对租金和物管费很敏感•实用率高
•可换可不换,不急迫•办公和居住一体
•台湾、上海的投资客居多•地段/区域发展规划/升值潜力
•大型企业的高管•总价/投资回报/市场出租情况/租金回报
投资客
•产权年限
Market. 本项目与市场写字楼价值对比分析
中邦MOHO 租赁市区800平米写字楼办公
成本均价4500元/平米*800平米平均租金40元/月·平米*12月*800平米*5年
(5年半时间计算) =360万=192万
物业费 -
额外
交通成本较高(通过企业班车可解决) 较低
成本
停车位停车位充足,收费较低较少,停车费较高
花费360万,但拥有企业资产独栋办公物业,
5年后花费192万,以后依然需要租赁办公空间
可做资产抵押融资
有无优惠政策有无
商务配套欠缺成熟
独立性主题会所、独栋办公、企业LOGO贯名集约办公,无贯名权
办公环境情景园林、独立花园,可商可住,24小时办公高密度、低绿化,受功能影响、不宜自住
Market. 客户购买本项目价值决策评估
客户对本项目的购买决策购买意向评估
•一般只租不买•对本项目购买意向低
外地企业办事处及分支机构
•关注商务配套
•有改善办公条件的需求,但注重性价比•在200万以下总价范围内,项目具有竞
争优势;
成长型及贸易服务型中小企•倾向空间自由组合,可 24小时办公,独栋
业商务具有吸引力•总价超过200万,客户会考虑办公成本
•体现企业形象,企业独立冠名具有吸引力及商务配套成熟度,园区政策是客户购
买的关键因素
•购买需求不迫切,对企业形象要求不高, •