文档介绍：住宅工程经济指标动态标准化研究
何照明
· 2013-04-16 16:09:45 来源:《建筑经济》2013年第03期
摘要:为了完善住宅建筑技术经济指标体系,使之能有效发挥在住宅项目投资策划与决策过程中的评判作用,规范住宅建筑市场,必须建立符合各地区实际的住宅建筑工程经济动态指标体系。对建设区域性住宅建筑工程经济指标动态标准化的内容、方案的可行性及其作用进行了阐述。
关键词:住宅工程,区域性,动态,经济指标
1 引言
近年来,随着我国住宅建设的快速发展,不断攀升的房价成为社会各界关注的焦点,在满足建筑功能和质量的前提下控制房屋价格,已成为建筑经济学研究的热门课题。
就建筑市场而言,建筑经济对房屋价格主要从房屋销售价格和售销量、土地价格费用、工程费用等三个方面进行研究,其中前两项与国家和地方的相关政策、区域经济发展规划和市场的供需关系密切,而工程费研究属于:以建筑经济为基础衍生出来的专业的建筑经济学科——建筑技术经济的研究范畴。对于住宅工程而言,建筑技术经济的中心问题是充分利用现有资源,尽可能建造数量多、质量好、费用低、符合功能要求的住宅,以满足不断增长的社会需要,并力求获得最佳经济效果。为了达到这一目的,就需要对符合建筑技术要求的多个方案进行分析对比,从中选出最优方案,而这一过程离不开技术经济指标的支持。实践证明:设计方案的好坏对工程造价影响很大,一般可达75%以上,策划及概念设计阶段更高,甚至达到90%
♀以上,且直接影响房屋的销售和价格,这也是住宅建设开发商在方案设计及评价阶段特别重视工程造价技术经济指标的重要原因。
2 住宅工程技术经济指标存在的问题
无论是采用多指标评价法还是多指标评分法,各方案的造价指标均要与基准指标值进行比对,在住宅建筑技术经济评价时,建筑经济性指标是方案比对分析时主要的定量分析指标,是决定方案取舍的重要依据。尽管各类研究人员对住宅工程经济指标进行了大量的研究,提出了各种理论方法和数学模型,然而在住宅项目实际策划和评价过程中,经济性指标的运用及效果并不理想。究其原因主要是住宅工程经济指标本身存在以下几个方面的问题:
住宅工程经济指标值不标准
指标取值不标准、取值过于粗糙。造成这种状况的原因主要是:
分类不明确
每个工程均有其个体特征,必须从专业的角度将住宅工程归类并明确相应的标准值和取值区间,而目前大部分住宅工程仅按多层和高层或砖混、框架等进行简单的分类,这样势必造成指标取值过于粗糙,出现所谓的标准值不标准的现象,甚至所采用的标准值与实际项目不匹配,给投资估算带来较大偏差,造成项目策划的失误和项目评价工作的错误结论,最终导致项目成功度降低甚至决策失误。
数据来源不可靠
在方案评价过程中,基准指标多来源于设计咨询公司及相关专家的经验。由于缺乏足够的客观实例的统计记录和必要的数据分析,从而使指标的质量难以保证,缺少可信度,看似严谨的定量分析方法最后基于个人经验基础之上,严重影响了住宅建筑经济评价的效果。
忽视住宅工程经济指标值的动态特性
忽视住宅工程经济指标值的动态特性,集中体现在以下两方面:
住宅工程经济指标值的区域性
全国大部分地区尚没有出台标准的住宅建筑工程经济指标,因此容易盲目地参考已