文档介绍：房地产企业融资模式研究
融资模式设计
计划
结构
风险
成本
程序
编制项目的资金筹措计划方案
某新建公司投资项目资金来源计划表
序号
资金来源
金额
融资条件
融资可信程度
1
资本金
2800万元

股东A股本投资
1700万元
公司书面承诺

股东B股本投资
600万元
董事会书面承诺

股东C股本投资
500万元
公司预计
2
债务资金
6820万元
资金结构分析
资本金结构。参与投资的各方投资人占有多大的出资比例的设计。在既有公司融资下,项目的资本金结构受制于公司的财务状况和筹资能力。
资本金与债务融资比例。从投资者的角度考虑,追求以较低的资本金投资争取较多的负债融资,尽可能低的对股东的追索。而对于提供债务融资的债权人,希望债权得到有效的风险控制。合理的资金结构需要由各个参与方的利益平衡来决定。贷款、债券与政府拨款各有利弊。
债务资金结构。分析各种债务资金的占比,包括负债的方式及债务期限的配比。
融资风险分析
项目的融资风险分析主要包括:出资能力、出资吸引力、再融资能力、融资预算的松紧程度、利率及汇率风险。
出资能力风险及出资吸引力
预定的项目股本投资人及贷款融资人应当具有充分的出资能力。
对于股本投资方来说,项目是否具有足够的吸引力,取决于项目的投资收益和风险。
对项目提供贷款的融资人应当有充分出资能力,资金实力弱的贷款人可能由于经营中出现问题,无力履行当初的贷款承诺。
考虑到出资人的出资风险,在选择项目的股本投资人及贷款人时,应当选择资金实力强、既往信用好、风险承受能力强、所在国政治及经济稳定的出资人。
项目的再融资能力
项目实施过程中会出现许多风险,项目需要具备足够的再融资能力。
在项目的融资方案设计中应当考虑备用融资方案,主要包括:项目公司股东的追加投资承诺,贷款银团的追加贷款承诺,银行贷款承诺高于项目计划使用资金数额,以取得备用的贷款承诺。
融资方案设计中还需要考虑在项目实施过程中追加取得新的融资。
项目融资预算的松紧程度
项目的投资支出计划与融资计划的平衡应当匹配,必要时应当留有一定富余量。
项目的融资预算不能过于紧张,在项目的建设投资期间,年度融资计划应当留出适当的净现金富余量。
同时应当保持一定的备用提款权,包括股东追加或提前投入资本金及银行的备用提款权。
利率及汇率风险
国际金融市场上,各国货币的比价在时刻变动,这种变动称为汇率变动。项目的融资中,未来市场利率的变动会引起项目资金成本的不确定性。无论采取浮动利率还是固定利率都会存在利率风险。采取何种利率,应当从更有利于降低项目的总体风险考虑。
浮动利率通常低于固定利率,但将来可能在某一时期会变得高于固定利率。实际操作中,可以通过利率掉期将浮动利率调换为固定利率,或者反过来调换,改变利率风险。同时可以尽量以软货币借款,当然某种货币在当前是软货币,但可能变为硬货币。币值升降预测本身存在很大的不确定性。
融资成本
资金成本=资金占用成本+筹资费用
资金占用成本:借款利息、债券利息、股息、红利;
筹资费用:律师费、资信评估费、公证费、证券印刷费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费等