文档介绍：新龙岗商业中心策划报告
世联地产
谨呈:千岗房地产开发有限公司
汇报思路
市场总势
片区市场
Swot分析
项目情况
营销举措
方案评述
龙岗市场总势:
卫星城规划使得龙岗商业蓬勃发展。
大型零售商业纷纷出兵关外
住宅商业裙楼势头迅猛
临街商铺销售经营两旺
旺销的背后隐藏着怎样的危机?
片区市场情况:
大型商服物业(百货、超市)
临街商铺以及住宅裙楼
专业市场
大型商服物业分析
商场
人流状况
人流描述
判断
万佳
百货
☆☆☆☆☆
人流量较多,上门客户中、高阶层的客户相对较多,客户购物目的明显,消费能力高。
位于龙岗中心城本身缺少人流,只有车流,但万佳百货的品牌知名度、美誉度,良好的管理支撑起商场的经营。
人人
商场
☆☆☆☆☆
人流量较多,客户主要集中于龙岗镇老城区一带客户,商场营业历史较长,客户上门购物,具有习惯性。
龙岗本地老牌大型百货,地理位置优越,得到本区域客户的认可
世贸
中心
☆☆☆
人流量一般,主要吸引万佳客户上门,商场档次较高,上门的客户消费能力较高。
地处中心区,周边以车流为主,通过引进万佳及广告宣传,树立高档次商场的形象,获得高端客户的认可。
大明
百货
☆☆
人流量较少,上门客户消费能力一般。主要以周边客户为主。
在本区域有一定知名度,但是美誉度较差,经营管理水平较差,物业内部规划及管理跟不上,门前广场混乱。
国际
商场
☆☆
国际商场人流较少,主要吸引人人商场经过人流,
虽地处老街,周边建筑凌乱,街道脏乱差,商场昭示性差,限制了商场的发展,业态与经营方式与人人商场相近,没有特色,是其最大的弱点。
昌盛
商场
☆☆☆☆
刚开始营业不久,人流量尚好。客户消费能力较低,主要为周边工厂工人。
位于工业区内,周围工厂工人较多,典型以周近区域客户为目标的中小型百货商场, 与其它商场直接竞争小
商场名称
租金状况
人人购物广场
销售提成
国商
销售提成
万佳百货
以免租金二年的方式引进万佳百货。
世贸广场
一、二层销售提成24%,三层月租金120元/ m2。
大明百货
街铺月租金130元/ m2,商场内铺位月租金30元/ m2,三楼发发展商自营卖家私。
阳光广场
出售,不返租
大型商服物业租金分析
各大商服物业业主回报方式
商场名称
业主回报方式
人人购物
拆零铺位,出租给小业主
国商
发展商出租
万佳百货
出售给小业主,返租3年
世贸广场
一、二层出售,返租3年,年返租收益9%,三层出租
昌盛广场
固定返租15年,年回报率10%,一、二楼出售,均价12000元/m2,最高价14000元/m2,,二楼售价7800-9000元/m2,3-5F由发展商出租
大明百货
3F和2F一半为发展自已经营
阳光广场
出售,不返租
结论一:
商场的经营管理水平与商场的经营状况直接相关。如万佳百货。
本区域居民对商场的品牌有一定的选择性,但还处在初级阶段。
商场的位置对商业经营非常重要,但不是决定性因素。
与市区的大型商场相比,商场的覆盖面放大。
龙岗小商业情况分析:
位置
业态
月租金水平
经营状况
出租率
中
心
城
新鸿基花园
士多店、小餐厅
35-40元/m2
人流很少
15%
新亚洲花园地铺
五金、布艺、小餐厅、
70-80元/ m2
人流较少
90%
紫薇花园地铺
未入伙
40-50元/ m2
未入伙
0%
老
街
龙岗老街
通迅、服装、电器、餐厅
150-250元/m2
人流量较大
100%
内
环
路
罗瑞合街
小百货、小五金、小餐厅、发廊
40-50元/m2
人流量一般
100%
龙园路
建材、五金、陶瓷
40-50元/m2,最高租金80元/m2
人流不多,车流较多
100%
鹏达花园
空置
30-40元/ m2
人流较少
10%
盛
平
村
楚丰广场
30-40元/m2
车流很多
人流较少
10%
龙平东路(近龙岗河以北路段)
建材、木材、陶瓷、餐馆、酒家
30-45元/m2
人流一般
车流很多
100%
结论二:
街铺是本区域商业经营最主要的形式,按类型分可分为:临街街铺和住宅群楼地铺。
它们的租金水平通常反映该地段商业发展水平。
龙岗客户购买商铺投资的概念相当主动。
本项目所处地段商业价值尚未完全体现。