文档介绍：房地产价格指数应用房地产价格指数是反映不同时期房地产市场价格水平的变化趋势和程度的相对数量指标。我国对于房地产价格指数的研究,随着我国国有土地使用制度改革的推进和城镇住房制度改革的深化,随着房地产业的迅速发展而兴起。至今很多城市这方面做了大量的工作,有了各种反映房地产价格变动的指数,如上海市有了房地产销售价格指数、租售价格指数、土地出让价格指数、中房上海指数、二手房指数等;北京房产相关指数有伟业指数、中房指数、北京市投资景气指数体系、北京典型别墅指数等。然而,随着不同房产指数的出现,引起了使用者选择的混乱,发布的结果又有很大的差别,因此它们所起的作用也引起了越来越多人的质疑。有的人认为房地产价格指数是房地产业的晴雨表,是国民经济的先行指标。有的人认为有些房地产价格指数和事实相悖,毫无意义。一、产生误区的原因对于房地产价格指数,产生各种误解的原因有很多种,但归纳起来主要有以下几点:1、首先是认识上的误区。人们对于房地产指数的期望值过高,实际上,房地产价格指数仅仅是一个指标,不能反映房地产的全部内容。就像股票市场上的上证指数、深证指数,你了解了这两种指数,你并不一定能赚钱,各个个股并不和大盘走势一样。房地产价格指数和它们一样,不能反映房地产的全部内容。房地产产品具有特殊性,如不可移动性、单个价值量大等。另外影响房地产这种商品,决定其价格因素很多,大致可分为几方面:⑴建筑物本身的品质,如建筑面积、建材类型、楼层。⑵环境品质,包括周边的学校、医院、超市、交通、治安。⑶宏观因素,包括经济发展、人民的收入水平等方面。2、房地产价格指数编制方法不同。目前国内各种房地产价格指数的编制方法有很多种,归结起来,这些方法可分为以下4种:成本投入法、加权平均法、重复交易法和特征价格法。成本投入法是根据房地产项目的投入成本的变化情况,以算术平均法来计算房地产价格指数的方法,是早期的房地产价格指数的重要编制方法。加权平均法包括中位数价格法和算术平均法两种。它的基本原理是,以大量的房地产实际交易价格作为指数,加权的目的在于降低不同交易案例的特征差异所带来的偏差。重复交易法是利用房地产的重复交易案例,用同一栋房屋在两个时期售出的价格资料计算房地产价格指数。这样,不同时期考察相同的房地产,在结构、材料、外部品质等方面都相同,免去了控制房地产品质的麻烦。特征价格法的基本思路是将房地产商品的价格分解,以显现出其各项特征的隐含价格,在保持房地产的特征不变的情况下,将房地产价格变动中的特征因素分解,从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响,剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。对于房地产价格指数而言,即使使用相同的方法,由于收集资料方法的不同,计算出来的价格指数也不尽相同。又由于至今我国尚未出台有关编制房地产价格指数的技术规程,各地和企事业单位在具体的编制工作中各行其是、各有千秋,因此在不了解具体的编制方法时,各个指数不具有完全的可比性,这也是让人迷惑的原因之一。3、房地产价格指数本身存在的问题。综观目前我国各城市编制房地产价格指数的方法和应用,主要存在以下几个问题:(1)价格指数的编制主体问题。要准确地编制房地产价格指数,不仅要具有统计知识和经验,更重要的是要了解和熟悉城市房地产市场行情,要懂得房地产的经济特性。目前各城市一般由统计部门的人员编制房地产价格指数,他们虽然具有丰富的统计经验和