文档介绍：房企参与土地一级开发的盈利模式与策略
随着二级市场拿地成本越来越高,万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中,土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。
对于开发企业,介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益,如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。其中,盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。
同时,相比房地产二级开发,土地一级开发面临更大的不确定性和风险性,譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险,以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本,优化运作流程,提升管理能力,同时妥善处理好与政府方面的关系,准确解读政策法规,提升抗风险能力。
易居研究院把土地一级开发纳入企业战略,并保持长期关注。在为房地产标杆企业提供长期顾问服务的过程中,研究院总结出土地一级开发的盈利模式和参与策略。今天,我们把一些原创性的研究成果公开发布,希望拓展和加深开发企业对土地一级开发的理解,并对企业的发展战略有所帮助。
主要结论:
由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。
土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利,分享土地增值收益,持有部分公共建筑,为二级拿地铺垫等。
一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其中,比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。
具有土地一级开发业务收入企业,其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域,它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势,集中力量进行房地产综合开发业务。
房企参与土地一级开发的策略包括:优化运作流程,提升管理能力,有效控制成本;加强规划能力、挖掘区域潜在的价值;把握行业波动周期,控制开发节奏。
part1土地一级开发的典型模式
由于城市人口增加和社会经济活动不断发展,人们对城市土地的需求不断扩大,而可供城市利用的土地又非常有限。同时,由于具有特定用途的土地非常稀缺,所以,必须科学规划和布局,以合理、高效、经济的开发利用土地。目前土地一级开发主要有以下几种典型模式:
模式一:一二级联动开发模式
由于房地产行业明显受制于政策因素,因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合,以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导,所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。房地产企业通过土地一二级联动开发,在获得一级开发阶段收益的同时,既保证了企业未来的可持续发展,也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。
但该模式也存在一定的问题,如不利于政府控制市场地价,政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍,近期可能存在机会,但长远看,其空间越来越窄。
模式二:完全政府控制模式
完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理,完全控制熟地开发及供应市场,形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发,仅以招标方式确定
施工企业。这种模式可以保证政府完全控制地价,土地开发为熟地后的增值收益不流失,且土地一级开发法律关系单纯,便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大,融资渠道窄。
模式三:政府和法定机构协作模式
政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发,如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”,从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。
模式四:由政府主导的市场化运作模式
由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两头,放中间”。“抓两头”即由政府控制土地储备计划和供应计划, “放中间”,即充分利用社会力量实施土地一级开发。该模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。
这种模式中,政府根据土地市场调查确定土地需求状况,以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让,提前确定土地使用权受让人,并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。政府通过招标等方式确定具备资格的企业,在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地受让人要求的条件(熟地),土地开发完成经验收合格后,政府与土地受让人正式移交土地。
由政府主导的市场化运作模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源,减轻政府开发资金压力。
part2土地一级开发融资模式
土地一级开发是资金密集型行业,在一级开发过程中,征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等都需要投入大量资金,而且资金需求量主要集中在征用土地和房屋拆迁等前期。
当开发完成的土地不能马上投入市场或者一时转让不出去时,土地就会产生持有成本,积压资金,降低资金流动性。储备机构要继续“吸进”土地,