文档介绍：房地产项目开发全过程的成本控制与管理
前言
房产行业发展很早,但近十几年来,我国房地产业发展迅速,造就了一批亿万富翁,房地产开发利润空间较大,以致于诸多企业都纷纷把眼光投向房产业,房价一再上涨,房屋空置率逐渐上升,房地产泡沫加大,现在国家有连续出台政策打压房地产,控制房价,我们多数人对房价比较关心也比较熟悉,对地价可能也大概了解,但对房地产的泡沫是多大了解的不是很详细,只有我们把握了房地产的成本组成才能真正了解房地产企业的利润,也只有知道了成本组成才能有针对性的去控制开发成本。
我们通常涉及到的狭隘的成本控制,施工图预结算、招投标很少考虑全过程成本控制与管理成本控制不只是房产公司成本控制部门(预结算部)的事情,而是贯穿于整个房产开发的全过程,不是单纯的工程成本,而是全成本。
房地产项目全成本的概念和范围:房地产项目的成本可以理解为以建造商品房为目的,从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工入住为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和。
全成本费用组成1、土地成本(地价、拆安费青苗补等偿)、2、工程成本、3、营销成本(广告宣传、代理费)4、管理成本5、财务成本(税金利息)以上费用贯穿于房地产开发的九个环节(有的环节也可以合并但我还是按九各环节去介绍),所以成本控制工作要在九个环节都要介入,成本控制与管理是房产开发公司全员的事
而不是哪个部门那几个人的事情。
以下是九个环节成本控制的要点及涉计到的责任部门(今天我所介绍的职能部门基本上按咱们公司现状,真正房产运作时,公司的组织机构还要健全,应有总工、各分管副总,有些工作的审批到总工或各分管副总即可。)
房产开发项目成本控制的九个环节
第一项
项目立项环节成本控制
第二项
二、规划设计环节成本控制要点
第三项
招投标环节成本控制
第四项
施工环节成本控制
第五项
材料及设备采购环节成本控制
第六项
销售环节成本控制
第七项
工程预结算环节成本控制
第八项
期间费用的控制环节成本控制
第九项
物业管理阶段成本控制
一、项目立项环节成本控制要点
项目立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小,基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。这一环节的控制基于公司与政府的各方面关系。
该环节涉及的工程成本主要是土地成本,土地的获得方式可分分有偿获得(出让、转让、合作开发、还有一种就是出租,房产开发不可能)和无偿获得(行政国家划拨,房产开发不可能)。
这一阶段成本控制公司领导及经营部门(按我们公司工作划分,其他公司不一定叫经营部也有的叫企发部等)主要作用。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
开发形式
新征土地(国家出让方式获得)
¬征地费用
¬少交或晚交,力争减免
¬经营部负责
拆迁安置费用
房产确权后办理拆迁安置费用
经营部负责
®大市政费用
®自建部分按照公司工程体系走;交政府部分按有关规定办理
®工程部、项目部和成本部负责
¯规划条件
¯满足公司利益最大化,合理提高容积率,降低土地成本
¯公司决策层负责
工程、营销、成本参与
买断项目(转让方式获得)
¬买断内容
¬明确买断内容明细
¬公司决策层负责
付款总额
为公司争取最大利益
公司决策层负责
®付款时间
®周期长、次数多
®公司决策层负责
¯四通一平的标准
¯明确验收标准明细
¯工程部负责
°手续风险
°与项目付款时间直接挂钩。
°公司决策层负责
合作开发
¬合作方式
¬符合集团要求,有利于公司发展;
¬公司决策层负责
分成比例
双赢原则;
公司决策层负责
®交房时间
®尽可能地延后交房,
®营销部负责
¯交房标准
Ã不低于合同中交房标准
¯营销部负责
°付款总额
±付款时间
°±选择有利于公司利益的方式
°公司决策层负责
±公司决策层负责
二、规划设计环节成本控制要点
规划环节的成本控制所占权重最大,决定整个工程成本的70%—80%,具有“一锤定音”的地位和作用:在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键,可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂,基本原则是,周密规划,科学讨论,严格审批。经营部、工程部、项目部在该环节承担主要的职能。(二、三、四、五属于工程成本)
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
规划方案
(1)可行性规划设计
¬市场信息搜集和分析
市政状况信息分析
®规划要点确立
¯可行性研究设计任务书°可行性设计变更
经营部、工程部、营销策划相互配合
(2)方案评审
¬组成可行性规划评审委员会,对方