文档介绍：唐山天壤地产 原百威啤酒厂地块 总体定位及相关建议
关于综合性物业项目的经验分享
通常,在没有任何前
提下、在没有任何总
体目标下,我们被诸
如此类的问题所困扰。
我们是不是每种物业都要做?公寓市场是不是已经饱和?写字楼市场有没有客户?
我们应该做什么物业?每种物业做多大规模?
各个物业之间的关系是怎样的?写字楼会不会给公寓带来负面影响?商业和酒店如何做可以提升公寓价值?
地标性物业靠什么手段来打造?
,如何进行项目开发?
我们需要融多少资金?在哪个阶段融资?以什么形式融资?
酒店能不能做,什么时候做,能不能改成其他的形式来实现销售?
酒店会给综合体带来什么作用?我们要不要自己做酒店?
商业采用什么形式保证规模最大,同时能确保顺利销售?
从提升持有商业物业价值的角度,应该引进哪类商家?主力商家对产品的要求
启动区怎么快速回收资金?怎么在后续开发中提升价格?
我们忽略了的问题——综合体是高效、复合的收益型物业,其开发运营规律必然不同于一般的单功能房地产项目,所以研究思路也必然不同
作为高效复合型物业的城
市综合体由于将城市生活
的各要素以一种崭新的空
间秩序集合出现,所以对
城市形态和工作生活形态
产生的影响远非单一物业
所及。
比较因素
城市综合体
单功能物业
物业属性
收益型+消费型
消费型
区位
人流密集的城市核心区
根据功能确定
功能
复合&多样
单一性
使用效率
24小时运转
白天or夜间
收益途径
多渠道
(经营收益+使用收益)
单一渠道
价值实现的途径
长期,可生长、可追加
一次性
客户来源
具有自我寄生功能,部分来自于内部
全部来自于外部
从收益型物业的基本属性出发进行定位研究
5
1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力
2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能
3. 各种物业类型之间的相互影响
核心功能
金融保险
高科技
企业服务
城市综合体发展模式
模式二:住宅驱动型
模式三:商务驱动型
模式五:商业驱动型
商务公寓
商贸服务
休闲娱乐
旅游观光
博览会展
酒店式公寓
模式一:均衡发展型
多种功能
模式四:酒店驱动型
酒店
,首先确定项目的核心驱动物业
3
唐山市场研判
2
唐山城市解读
4
竞争项目分析
1
目标与本体分析
5
客户分析
6
同创联行的思考
目标与本体分析
我们想通过本项
目达到什么目标?
项目区位
Q2
Q3
Q4
Q5
Q6
资源配套
地块现状
规划指标
项目四至
Q1
开发商目标
品牌目标:打造唐山地标,树立企业品牌形象
销售目标:稳健资金流转,快速回笼资金
价值目标:深挖物业价值,实现利润最大化