文档介绍：培训讲师:陈德树
《如何提高商铺利益最大化》
目录
一、商铺分割三大原则
二、商铺分割存在问题
三、商铺分割建议
四、购物中心业态组合
一、商铺分割三大原则
主题的原则
例如:
如果项目将来的定位是以服装、音像业为主,则那些进深与开间之比大于 4:1的商铺销售不会有太大困难,因为经营服装、音像业不需要太宽的门面,而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主,则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4:1的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买,因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面,而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此,商铺的分割必须结合功能主题来进行。
人性化的原则 例如:目前来说,现有分割出的商业单位 110 个,其中一层 53 个(包括复式)、二层 41 个,三层 9 个,四层 8 个。按照目前路段的商铺租金价格 25 元/ ㎡/ 月来计算,平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 2500 元,而按照最少 10% 的利润来计算,每个商铺业主平均要达到 30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。如果每个上门的客户平均消费 15-20 元(视业种业态不同而定),则月上门客户量需保持在 1500-2000 人次,这就是盈亏平衡点。也就是每个商铺平均日人流量需要达到 50-70 人次(即平均每小时 5-7 人),而整个商业部分的日人流量就是 5000-7000 人,即平均每小时通过 500-700 人次,每分钟通过 8-11 人次。通路和楼梯占用的面积即应该按照此标准进行设计分配。
科学利用的原则
例如:
楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。
二、商铺分割存在问题
商铺分割
进深与开间之比大于4:1
辅助功能区
三多:楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多
通道分割
五多:过道、楼梯、回廊、拐角、分叉
三、商铺分割建议
降低公摊提高使用率有效方法
1、包括:缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、利用电动扶梯下部的空间等等
2、大型商家进驻经营如:超市、百货、大型酒楼等等
四、购物中心业态组合(七步法)
商圈研究
消费能力和业态竞争状况,核心商圈的消费研究
如:不同的区域、不同的体量、不同的目标市场定位及不同的市场细分,会决定购物中心业态的不同组合及组合的不同比例。
业态分类
1、不同零售店铺结构特点与经营形式不同
如:服务商圈范围、目标市场、经营商品的品类、商品组合的宽度与深度、对物业硬件的要求、对人流的带动作用、经营盈利水平、租金支撑能力、服务方式都各不相同。
租户权重
1、不同业种收益能力与租金承受能力不同
如:租金承受能力从高到低的业态:珠宝首饰、化妆品、女子时装、体育用品、书店、男子时装、电器、餐饮、家具、百货等等
业态配比
购物占比:57%-65%;餐饮占比:25%-20%;娱乐占比:10%-15;配套占比:3%-5%
分区布局
处理好各业种相辅相成关系,客流共享,经营商品相容互补,合理的业态组合商铺资源整合可以带动人流循环与店之间的交流
租约与期限
1、保持业态调整的主动
2、极具品牌号召力、能够以点带面、拉动周边店铺营业额的旗舰店,可给予中期租赁合约
3、利润增长点、具有动态性、可调性和灵活性的专卖店,采取短期的租赁合约