文档介绍：蛇口工业园案例研究版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归***顾问(中国)有限公司所有,未经***顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。[关键字]:工业园,发展模式,土地,产业[简介]:此案例分析了蛇口工业园的发展模式,详细探讨了工业园中土地的利用,特别是如何利用租金作为工业园发展战略的主要杠杆,保持了其良好的现金流,并改善区域城市环境实现了土地增值深圳招商局蛇口工业区:土地由招商局蛇口工业区房地产公司独立开发、建设、经营、管理现状:蛇口工业区面积11平方公里,位于深圳特区西部、南头半岛的最南端,依山靠海,东临深圳湾,西依珠江口,与香港新界的元朗和流浮山、珠海经济特区隔海相望背景:成立于1979年,招商局权力大,受中央直接管辖,利用政策优势。初期,工业区启动资金只有6000万元外汇人民币,工业区向外商租让部分土地以获取资金再来投入建设蛇口工业区一直保持着特有的土地出租方式对区内厂房、商业及堆场等用地进行经营管理两种形式:其中工业园区内工业厂房多数为八十年代初由承租单位自建而成一般签署长期租约(33~40年)期满可享有优先续租权利使用人不能擅自改变土地用途,否则收回土地使用权,没收或限期拆除地上物土地使用期满或使用人因其他原因终止经营的,地上物与土地一起收回,不作任何补偿蛇口房地产公司为了蛇口工业区公共利益的需要把土地收回,对地上物作出补偿部分为招商地产自建标准厂房后出租一般签署短期租约作为招商地产的经营性物业工业园区土地少,并受政府严格控制,小企业难以获得土地自建厂房,故租赁厂房的方式可降低企业进入门槛土地及物业的租金成为长期稳定的现金流;择机回收土地,实现动态的土地价值最大化招商局现有可出租房屋面积34万平方米,蛇口地区还有多个项目在建,涵盖高档别墅、商铺、公寓、写字楼、厂房等领域,产品线丰富齐全,客户群稳定,综合出租率持续保持在90%以上,,为公司提供了长期稳定的现金流,增强了其地产业务快速扩张及化解产业周期性风险的能力。目前,蛇口工业区希望创造新的建设空间,若对区域内的局部土地进行一次性收购,该土地置换开发的经济成本和社会成本相当高。据了解,2009年左右,蛇口工业区早期出租的土地将陆续到期,蛇口工业区将以此为契机,回收发展潜力大的高级差土地使用权,控制核心资源。近年,蛇口工业区大力发展港口物流业,扩大堆场的用地面积。物流业带来的土地价值和长期稳定增长较其它产业高。工业园区功能向城市功能的转化,最终使蛇口工业园发展成为配套完善、适合人居的新城居住休闲购物通讯娱乐医疗教育综合配套由蛇口招商地产负责建设与开发园区内职工微利房、商品房、别墅、酒店式公寓等各种形式的住宅。由蛇口通讯公司为园区提供各类语音信息服务。由蛇口信息岛公司为园区提供各类数据信息服务。园区拥有较为完整的医疗服务体系,包括多家政府医院、社区诊所、国际救援中心及医疗保险机构。拥有海上世界广场、女娲雕像、鸦片战争左炮台遗址、宋少帝陵、天后宫、酒吧一条街等多处名胜古迹。沃尔玛全亚洲最大单店、招商路商业街、蛇口步行街等均分布在园区以内。园区内遍布各类文