文档介绍：第二篇
房地产市场营销
第二篇房地产市场营销
第一章房地产市场营销概述
第一节我国房地产市场
的形成与发展
一、解放前房地产市场的形成与发展
房地产市场是组织社会房地产经济流通运行的系统,体现着以房地产为媒介的
社会经济关系。房地产市场的出现,不但与生产力的发展存在密切的关系,而且折
射出不同生产关系和上层建筑的影子。没有生产力的发展,没有商品交换关系的出
现,房地产交换关系就不可能出现,房地产市场就不可能诞生并发展起来。但在不
同的社会制度下,甚至在同一社会制度的不同时期,房地产市场又会因生产资料所
有制的性质以及政治、法律、意识形态方面的影响而产生不同的发展命运。
(一)半殖民地半封建社会城市房地产所有者的新构成
中国封建社会的土地制度,从东周开始,至清代鸦片战争前夕止,历经萌芽、
确立、成熟和腐朽等阶段。它在封建社会的前期大大促进了生产力的发展,繁荣了
封建文明,但同时也孕育和激化了地主与农民之间的阶级矛盾。特别是到封建社会
后期,它已经明显地成为生产力发展的桎梏。!" 世纪#$ 年代鸦片战争的失败,使
中国进入了半殖民地半封建社会状态。在这一畸形的社会制度下,我国近代完整意
义上的房地产市场竞借着当时的生产力状况和资本主义的生产关系走出了微弱的萌
芽状态,获得了初步发展。
中国进入半殖民地半封建社会以后,农村土地制度受到的影响和冲击较小。
但在城市,土地制度却出现了许多新变化,并导致房地产所有制形式的多样化和复
杂化,出现了帝国主义国家所有房地产、政府机关和官僚资本家所有房地产、民族
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中国房地产实用百科全书
资本家所有房地产、军阀与官僚和地主所有房地产等新的房地产所有形式。当然这
些房地产所有者不满足于对城市房地产的夺取和控制,对农村房屋和土地他们也有
所染指。
!" 资本主义国家所有的房地产
世界资本主义国家从!# 世纪中叶开始,不断向中国发动战争,以期打开中国
国门,将中国变成他们的投资场所和商品市场。所以当这些资本主义国家凭借洋枪
利舰进入中国以后,不仅迫使中国开放了许多商埠,还设立了许多租界。这样,外
国政府和资本家等便占有了我国大量的城市房地产和农村土地。
例如,鸦片战争以后,中国与外国每缔结一次条约,必增辟商埠。到第二次鸦
片战争止,中国被迫开辟的商埠,沿海沿江共有广州、汕头、福州、厦门、上海、
天津等!$ 处,陆上还为俄国开辟了伊犁、塔尔巴哈台、喀什噶尔、库伦、张家口
等% 处商埠,每一商埠都有外国人在那里租地盖房,自成一特殊居留区。《中英天
津条约》第十二款就规定:“英国民人,在各口岸各地方意欲租地盖屋,设立栈房、
礼拜堂、医院、坟墓,均按民价照给,公平定议,不得互相勒扌肯”。在农村,各帝
国主义国家也通过各种方式掠夺了大量土地。以日本为例,“九· 一八”以后,日本
对东北农村进行掠夺时的首选对象即是土地。从!#&’年到!#&( 年日寇对东北进行
过六次移民,强占民田达!) 万垧(! 垧为!* 亩)。!#&% 年!’月还设立“满洲拓植
会社”来负责全面处理移民和强占土地的活动。
据各种不完全的材料估计,资本主义在旧中国所拥有的房地产价值(包括外国
企业所占有的房地产),!#!$ 年约合’’%** 万美元,!#&* 年增至(’+** 万美元,
!#&+ 年约值(( $(* 万美元(不包括日本),!#$) 年除掉被收回的日、德、意财产,
约值!!$ *** 万美元(战后币值)。这其中地产约占$ , %,房产只占! , %。
资本主义在中国城市的房地产占有者构成,包括政府、团体、私人、教会、房
地产商以及其他企业等。其中教会占有的房地产最多,如!#&% 年外国基督教各分
会在中国设有教堂不下% )** 处。!#$) 年在北京、上海、天津、汉口、广州、青
岛、哈尔滨等七个城市,外国人所占有的土地$$"$- 为教会所有,房产中也有
$&"’-为教会所有。外国政府强占中国土地,主要采取设立“国中之国”———租界
的方式。资本主义各国在旧中国所攫取的租界不下&) 处。如天津在!)+!—!#*& 年
先后设立了) 个国家的租界,占地& ’(& %+( 亩;汉口设有% 个国家的租界,占地
&&’(** 亩,上海英、美、法三国租界合计占地%!+ $%% 亩,越界区还不包括在内。
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第二篇房地产市场营销
此外,还有一些“共同居留地”虽非租界,但也带有租界色彩。外国银行和资本家
也以各种方式掠夺了大量的中国城市土地和房屋。
!" 政府机关和官僚资本所有的房地产
各届政府机关在城市都有相当数量的土地和房