文档介绍：中洲岗厦写字楼项目整体定位及物业发展建议
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謹呈:中洲房地产有限公司
38A-755-GW-090423-038
项目研究的工作阶段划分
整体定位及物业发展建议
(中期汇报)
整体定位及物业发展建议
(终稿汇报)
前期准备及市场调研阶段
项目地块查勘
房地产市场调研
区域宏观经济背景研究
产业资料收集
政府人员访谈
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈
2009/05/06
2009/06/08
2009/04/20
项目属性界定
宏观大势分析
开发商目标及问题结构化分析
城市定位及产业发展研究
区域价值挖掘
市场竞争分析
客户机会分析
项目整体发展战略
项目定位
案例借鉴
物业发展建议
经济测算
战略定位细化
物业发展建议细化
相关问题回复
2009/06/13
2
项目整体定位
物业发展建议
项目属性界定
核心问题结构化分析
战略方向研判
整体发展战略
项目经济测算
宏观经济背景分析
3
项目地处深圳福田中心区东南部,四通八达,城市核心优势非常明显
城市核心
关键词:
区域属性
项目区位
项目属性
周边配套
项目位于福田中心区内部,为深圳市最核心的区域;
区域内交通路网非常发达,呈三维立体交通体系;
项目距离地铁一号线会展中心站大众化出口仅一路之隔,步行五分钟内可达岗厦站及地铁二号线岗厦北站。
交通体系完善
4
中心区大型商业配套密集,但满足写字楼入驻客户基本生活需求的配套设施依然不足
区域属性
项目区位
项目属性
周边配套
中高端配套密集
关键词:
项目地处中心区南区,大型集中商业密集,星河购物公园、城建购物公园、怡景中心城、晶岛米以上;
现有配套以中高端为主,满足写字楼客户基本生活需求的配套匮乏;
受制于中心区高昂的商业租金,基本的餐饮问题仍未得到有效解决。
十三姐妹花餐饮配套
城建cocopark
星河cocopark
怡景中心城
基本生活配套匮乏
5
地块呈长方形,且四面临路,景观资源丰富,但受金田立交影响交通进入性相对较差
区域属性
地块四至
项目属性
景观资源丰富
关键词:
项目指标
东侧:毗邻规划中的中心二路,局部靠近福岗园,其余部分与政府规划的9000平绿地相连;
西侧:紧邻金田立交,隔路与中心公园相望,西侧及西北侧景观视野较好;
南侧:毗邻福华一路(未开通),南部空地未来规划为250-300米高写字楼,西南侧为大中华交易广场;
北侧:地块为规划150米高写字楼,西北侧为规划中的100米高写字楼。
交通进入性差
西侧:金田立交及中心公园
北侧:空地、安联大厦
东侧福岗园及东北侧空地
南侧:空地、现代国际
西南侧:大中华交易广场
东南侧:岗厦拆迁房屋
6
项目总建面达76700平米,限高200米,为中等规模的超高层写字楼项目
关键词:
中等规模
区域属性
地块四至
项目属性
项目指标
项目内部地形平坦,且无拆迁,产权清晰,但区位上隶属于岗厦旧改的一部分,开工时间受整体的限制;
项目为政府补偿用地,地价具有较明显的成本优势;
前期与开发商沟通,本项目以写字楼开发为主体,商业为配套开发,体量初步控制在4000平米。
用地指标
占地面积
总占地6288平米,,
容积率指标
,
用地性质
商业性办公用地+商业用地
建筑面积
总建筑面积76700平米
限制条件
建筑密度
50%
绿地率
25%
建筑退红线
北边、东边、南边各退建设用地红线5米,西边贴线
建筑高度
裙楼高度≤ 24米,建筑总高度≤ 200米
机动车停车设置标准
数量:不少于235个
停车方式:全部为地下室停车。
出入口配置
车行出入口:主路口70米内不能开口,可从中心三路和中心二路之间考虑;
人行出入口:基地四周自行考虑。
开工时间
需与岗厦旧改项目协调一致
物业类型
写字楼+商业,以写字楼为主,商业体量为4000平米(前期与开发商初步沟通确定)
成本优势
地块内部及红线图
7
发展中的CBD核心区域、具有优势景观资源和成本优势的超高层写字楼项目
有利因素:
地处CBD核心区域,交通非常便利;
东西两侧均具有丰富的景观资源;
项目为政府补偿用地,取地成本相对较低,具有一定的成本优势;
不利因素:
东侧毗邻旧有住宅福岗园,形象受到一定影响;
西侧紧