文档介绍：九江市房地产市场调查报告
前言
放飞梦想、点燃激情的大学生活在忙碌的不知所措中结束了,懵懵懂懂、恍恍惚惚地就到了九江的一家房地产评估公司实习,我们是大二下学期结束后过来的,刚到这里什么都不懂,只对九江这个名字有所了解,如果要向人介绍出个所以然来,还真是丈二和尚——摸不着头脑,就更不要说做估价报告了,虽然我们在平时的学习过程中做过估价报告,但真的要上手,还真不是一件简单的事。
我们到这的第一步就是了解九江市的各路公交路线、熟悉地形,然后就是踩盘、做市调,了解整个九江的房地产结构、价格和大大小小的楼盘分布情况。只要有人的地方就会有交易,任何交易都离不开市场,房地产行业也一样,房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响,房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同,房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区,所以,房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在,土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区,不同分区内房产类型存在差异,同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。在做房地产评估时,我们就得考虑所有的因素及其差异性,然后在根据这些差异做出相应的调整,以达到市场价值的最近值。
做好房地产市场调查有助于我们了解一个城市的发展现状,以及对未来发展的科学预测,在价格的整体布局、土地市场的交易情况上,做出更多的比别人更为敏感的反应。
做房地产评估,最基础的一步就是要了解市场行情,只有把市场摸透了,出报告的时候才能够做到游刃有余。
下面就是我在实习过程中的第一步、也是我的实习报告的主要部分——做房地产市场调查。
九江市房地产市场调查报告
一、九江宏观背景分析
1、九江概况
、自然环境
【区域位置】九江市位于江西省北部,地处赣、鄂、湘、皖四省交界处的长江中下游南岸。地理坐标为北纬28°47′~30°06′,东经113°57′~116°53′。东与鄱阳县和安徽省东至县毗邻;南与新建、安义、靖安、奉新和铜鼓五县相连;西与湖南省平江县和湖北省崇阳、通城、通山、阳新四县交界;北濒长江,与湖北武穴市、黄梅县及安徽省宿松、望江两县隔江相望。是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一,江西省唯一的沿江对外开放和外贸港口城市,重要的工业、商贸城市、著名的旅游城市、中国魅力城市。全境东西长270千米,南北袤140千米,总面积18823平方千米,%。其中,,是全省陆地面积最大的县。
【地势地貌】九江地貌较为复杂,地形变化大,地势东西高,中间低,南部略高,向北倾斜,平均海拔20米。境内山地丘陵、平原皆备。俗称“六山二水分半田,半分道路和庄园。”中部为鄱阳湖平原,水网交错;西部为丘陵、山区,层峦起伏;九岭、幕阜两大山脉,分立西部南北两侧,延绵耸翠。武宁县境内的九岭山九岭尖海拔1794米,为九江之巅。长江自西向东流经北沿,在九江境内长度143千米,流域面积3940平方千米。
【土地资源】2005年年末,九江市各类土地规模为:农用地1368196公顷(其中耕地296008公顷,园地26528公顷,林地963067公顷,牧草地597公顷,其他农用地815329公顷)。建设用地122998公顷(其中居民点及独立工矿用地72738公顷,交通运输用地6292公顷,水利设施用地42968公顷)未利用地388485公顷。
、交通、运输
九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界处,具有“九省通衢”的战略地位,现代水陆空交通网络四通八达。
铁路:京九,武九(至武汉),合九(至合肥)2008年7月通车的铜九(至铜陵),景九(至九江)等五条线路在九江交汇。
公路:105(北京—珠海),316(福州—兰州)国道,福银高速(昌九高速),杭瑞高速(九景高速),大广高速(武吉高速,途经武宁,修水两县),永修至武宁高速(在建),澎泽至湖口高速(在建),市内已基本实现县县通高速,乡乡通油路。
民航:已开通至北京市,上海市,广州市,厦门市等航线,九江机场正在积极运作。
水运:上通重庆,下达上海市并延伸海外,内河航道里程762公里,共有各类港口及专用码头144个,年吞吐能力3000万吨,九江港是九江港是长江流域十大港口之一,东西水运,南北水陆中转的重要枢纽港,最高年客运量500万人次,最高货物吞吐量2000万吨,分别居长江各港口的第二位和第四位。
九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点,区位优势十分明显,是一个极具潜力的开放城市。
、历史文化
九江是一座历史悠久的文化名城。自秦代立郡以来,至今已有2200多年的历史。九江的山水不仅哺育出了陶渊明、黄庭坚、江万里、陈三立、李烈钧、许德衍等一代代成就卓著的家乡儿女,而且也吸引了谢灵运、李白、白居易、