文档介绍：涑河城邦产品宣传策略
一、入市时机和销售阶段分析
商机如战机,关系着商家的生死成败。因此准确分析楼盘的上市时机,对于楼盘的销售成功与否,有着至关重要的意义。这既要分析楼盘的特点,又应尊重房地产市场的各种规律。
涑河城邦(一期)的销售工作,从上市推广到销售完成,这段时间可以分为以下几个阶段:(一)形象推广和内部认购期;(二)开盘期;(三)强销期;(四)续销期—盘中保温期;(五)收盘期—盘尾冲刺期。
临沂房地产市场的变化情况,从一年四个季度来看,春季的三、四、五月和秋季的九、十、十一月是房产销售的黄金季节,而夏季的六、七、八月和冬季的一、二、十二月则相对是房产销售的淡季。
根据上述情况,涑河城邦的销售工作做如下的安排:
1、今年的九、十月作为该案的形象推广和内部认购时期。
2、十月份为该案的开盘时期,即主题推广期。
3、十一、十二、一月作为该案的强销期。
4、来年的二、三、四月为该案的续销期,即盘中保温期。
5、五、六、七、八月作为尾盘冲刺期。
利用春季售房的好时机,在保温期调整的基础上,作最后冲刺,使楼盘的销售有一个完美的结局。
二、营销推广费用预算方案
(一)广告总金额
按总销金额的百分之二为广告总金额。由于第一期是项目的品牌形像树立期及案场的装修、销售道具等相关开支费用较大,故其所需广告投入的比重是占全案的35%。
(二)资金配比安排
根据销售的情况,选择恰当时机投放时间广告,达到最好的效率是我们最终的目的。具体如下:
1、全部制作费用占总金额的35%。(具体包括售楼处的装修、样板房制作装修、楼书制作、模型制作、邀请函制作、信封、看板、各种效果图、工地围墙、户外广告等
2、媒体推广费用占总金额的55%,主要为平面及通信媒体。
各销售推广阶段在媒体推广费用中所占的比例:
1)形象推广和内部认购期推广费用占15%;
2)主题推广期推广费用占20%;
3)推广强销期推广费用占40%;
4)推广保温期推广费用占15%;
5)尾盘冲刺期推广费用占10%。
3、SP活动及公关费用占总金额的10%。
针对不同的推广阶段,策划实施不同主题的SP活动,与项目核心主题销售进程充分结合,发挥整合策略的最大效应并协调统一。
整个销售推广过程将举办3—5个主题SP活动。
三、媒体、SP活动整和策略方案
媒体广告是消费者了解楼盘的主要途径,也是楼盘对外宣传的主要手段。SP活动的开展有利于销售,在销售的不同阶段,开展不同SP活动,能够拉动人气,起到点缀的作用。媒体广告和SP活动的有效结合,则能够更大的发挥两者的效用,从而利于销售。
(一)前期项目准备期
2008年7月31日前完成如下工作:
A、现场包装;
B、售楼处装修;
C、案前作业;
D、企划设计;
E、项目主题公关。
(二)启动形象推广和内部认购期
1、9月进入项目形象推广和内部认购阶段,具体如下:
时间长度:一个半月
主题:将本案核心概念—领秀城西、品质生活--及品牌地位迅速建立起来,树立城西领袖风范。
目的:以扩大品牌知名度及信任度,拉升品牌形象,达到造名造势的效果争取第一批冲动型客户下定签约。
配合:举行第一次主题SP活动;
注:在具体实施时我部会有详尽的方案提出。
2、10月中旬前完成内部认购期和形象主题推广工作,同时将本案进