文档介绍：研究思路解读项目解读市场经济测算解读客户项目定位产品定位解读项目项目位于海曙南,距城市核心区3公里,区位优势明显,但周边道路未通,限制了项目融入城市格局;一旦新典路、丽园路贯通,项目将完全融入三江口核心板块。项目区位概况丽园北路丽园南路项目恒春路新典路三江口核心区直线距离约3公里项目位于海曙未来“三心”中的城南核心位置,南面紧邻海曙城南的区级公建中心,使得项目具备足够的价值想象空间。海曙区总体规划结构形成“一核二轴三心”的布局;项目所在的海曙城南,区级中心定位是:主要指环城西路以西、新典路以南、通达路以东、环城南路两侧区域,依托未来区行政中心,形成以商贸、物流、时尚展示为主的区级公建中心。项目区位规划三江口金融商贸商务文化核心区核心拓展区沿姚江奉化江产业发展带滨江生态休闲街本案商贸、时尚展示中心项目交通分析项目拥有十余条公交,可通达市区各个地方,辐射范围广;远期有轻轨2号线、丽园路、新典路延伸段的预期,区位价值有很大的提升空间。轻轨2号线本项目地块周边5条重要的公交线路19路线起始站线路营运时段364老实巷-天马会展中心海曙-鄞州06:30-18:55523客运中心-工程学院东区海曙-镇海05:05-20:00902汽车西站—雅戈尔动物园海曙-鄞州06:30-18:30624南站-鄞江镇海曙-鄞州6:10-18:30638南站-五龙潭海曙-鄞州6:20-18:10626南站-古林海曙-鄞州6:00-18:0019南苑新村-白沙海曙-江北5:10-20:00816段塘-白沙江北-鄞州6:20-22:00503藕池-汽车东站江东-海曙-鄞州6:20-22:30504客运中心-汽车东站江东-海曙-鄞州6:20-22:30369客运中心-高教园区江东-海曙-鄞州6:20-20:30637南站-密岩海曙-鄞州05:30-17:45201客运中心-客运中心江东-海曙-鄞州24小时项目所在为海曙城南核心居住区,各项市政、商业配套十分成熟,周边已有成熟居住小区,南面为区级配套公建中心,配套资源优势明显。项目配套分析12347591荣安中学2第二技工学校3未来的区级公建中心4农工商超市5国美电器6麦当劳7南郊公园8镇明小学9社区卫生服务站68项目内部拆迁基本完成,平整土地即可,南北两条路的延伸段都未开工,东面有河流,但是水质不是很好,项目小环境不甚理想,还需要改造。项目现状分析本项目南面新典路未修通东面河流水质不理想地块现状西面为恒丰商贸项目北面有荣安中学、技工学校项目总建55440平方米,限高80米,地块方正,规模适中;土地性质为商业金融,规划方向有商业、写字楼、公寓等可能。本地块总占地面积:25200㎡用地性质包括:商业金融用地容积率::40%绿地率:30%建筑限高:80米本地块总建筑面积约为55440㎡项目指标分析商业金融用地SWOT分析优势(strength)地段优势·成熟居住片区交通配套优势·地块方正劣势(weakness)周边路网还未通项目小环境不甚理想商业用地性质机会(opportunity)项目南面是城南片区公建中心带来利好政府大力投入基础建设,将改善目前路网瓶颈轨道交通带来投资价值威胁(threat)住宅市场形式远好于商业市场未来同类产品供应的竞争威胁SWOT项目界定宁波三江口核心辐射区适宜打造都市综合体的优质地块