文档介绍：一期价格策略报告
金地·
前期达成的共识:
目标客户:25-35岁之间的首次置业者和投资者为主
居住区域:集中在梅林、景田、彩田、莲花等关内区域
项目调性:都市的、时尚的、娱乐的、自我的……
项目关键词:参与性、向上、偶然性、创意、探索、
自我肯定、活在当下、可选择的、家的
归感和边界感、健康
项目目标:领跑龙华都市化进程,代言城市未来!
价格报告框架
1
定价的背景
2
定价的策略
3
核心均价的推导
4
价格表形成及验证
5
销售安排及预估
定价的背景
市场分析
本体分析
客户分析
目标理解0
项目定价
客观因素
主观因素
力争5个月完成一期住宅接近整体1238套销售;(5个月平均月均销售套数约247套,属片区高销售速度)
遵循大盘规律,稳步实现价格攀升;
目标理解
目标
作为龙华市场的第一家品牌开发商,成为龙华市场同类产品的标杆;
中国宏观经济形势呈增长态势,但未来仍然伴随着一些风险。
国外机构对未来20年中国GDP预测
预测部门
预测结果:GDP增长率
根据库兹涅茨理论:
当GDP增长率〈4%时,房地产行业将萎缩
当GDP增长率为4%-5%时,房地产行业将停滞
当GDP增长率为5%-8%时,房地产行业将稳定发展
当GDP增长率>8% 房地产行业将高速发展
国务院发展研究中心
2002-2005:%-%
2005-2010:%-%
2010-2015:%-%
2015-2020:%-%
世界银行
2001-2010:%
2011-2020:%
亚洲开发银行
2000-2010:6%
2011-2020:5%
高盛公司
2001-2010:%
2010-2025:%
政策及房地产市场判研
2005年中央政策回顾
3月
3月26日
预售合同备案撤销新制度
%
房贷首付提至30%贷款利率调高
二次加息
《关于切实稳定住房价格的通知》“旧八条”
加息,抑制需求
目标是稳定房价方向性问题,但其并非一份操作手册,不过起到了一定的威慑作用。
对于非首次个人购房房贷首付比例
3月28日
4月
国务院常务会议,提出加强房地产市场引导和调控八项措施。
“新八条”
把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题,作为当前加强宏观调控的一个突出任务。
5月
七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》
6月
正式调整住房转让营业税
政府对房地产市场宏观调控措施的进一步细化。
加大对个人购房转手交易税收调控力度,让房产投资和投机客面临着不小的压力,在一程度上打击“炒房人”。
2005年上半年,国家和地方政府出台了一系列的土地、利率、税费和房地产行业政策, 通过抑制炒房需求以达到”平稳房价、遏制投机,促使中国房地产市场健康和稳定地成长”的目的;
政策及房地产市场判研
中央政府规范房地产市场的力度持续加大,后续政策强大程度尚难判断
调控
手段
间接调控手段
(市场调控)
直接调控手段
(行政调控)
调控
力度
具体
手段
;
;
;
;
、指示
调控
方向
需求
供给
弱
强
调控手段由土地、金融政策转入最直接的行政、税收手段,表明解决问题已由市场手段向政治行动转移;
无论从中央还是深圳地方政府来看,政策出台的频率和速度大大加快,显示政府希望快速扭转目前局面;
已经出台的系列调控措施如果不能显现效果,政府必定会加大调控力度,可以预计更为有力措施将会出现,直到房地产市场回复正常。
3月
11月
10月
4月
6月
5月
第一轮
第二轮
弱
强
政策及房地产市场判研
《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》
深圳开征土地增值税
《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》
2006年1季度出台政策
政策及房地产市场判研
宝安区建筑面积单价超过￥7500/平方米,将征收3%的契税。
新近出台的地产及金融政策:
“中国人民银行4月27晚宣布,从28日起上调金融机构贷款基准利率。,%%。”
新版合同正式启用
2006年1季度出台政策
政策及房地产市场判研
国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议,研究促进房地产业健康发展措施,审议并原则通过《中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案