文档介绍：谨呈:北京匠心置业有限公司
-大红门西路16号地块营销策划报告-
披沙炼金创造经典
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前言
项目前期产品策划进入市场化调整阶段,现阶段项目工作重点围绕营销策划展开;
项目拥有较好的市场机会,但同时也面临着南城高端楼盘缺乏市场热度、中低档楼盘同质化竞争激烈、区域认知度不高的开发难点;
项目开发的解决之道:首期开发一定要“一炮打响”,树立起项目的品牌形象,必须充分把握市场、准确定位、整合开发。
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汇报思路
一、京南市场研究及分析
1、市场研究分析
2、项目所在区域分析
3、竞争项目分析
二、市场定位及策略
1、项目地貌
2、机会与威胁
3、开发战略探讨
4、市场定位
5、目标客群定位
6、价格定位
7、核心价值提炼
三、操盘思路
1、总体思路
2、推盘策略
四、营销推广初步建议
1、推广思路
2、推广渠道
3、行销推广建议
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2005年房地产市场的供给增长和需求增长程度都呈现回落态势——反映房地产市场运行的主要指标:土地开发投资、土地完成开发面积、房地产开发完成投资、新开工面积、定金及预收款等全年累计增幅都会有不同程度的回落。
在第4季度里,房地产市场政策层面相对平稳,市场继续处于前期政策的消化期。
2005新政出台——
七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》
旧国八条、新国八条
北京市享受优惠政策普通住宅标准的通知
1)2005年市场回顾
一、京南市场研究及分析
1、市场研究分析
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二、2006年市场预期
预计2006年住宅产业的政策形势和行业景气发展将呈现谨慎乐观局面;
房地产市场价格走势将呈现微涨趋势;
楼盘供应平稳增加;
购房需求平稳持续。
土地供应量的减少
土地价格的升值
国民经济收入的不断增加
奥运经济
2)2006年市场预测
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京南区域经过2000-2005年5年的成长,已经进入了第三轮开发阶段,各项配套已经相对成熟,更加增长了京南区域的竞争性。京南区域在2005年备受关注,总体销售业绩不俗,如星河城销售10亿,万年花城销售14亿,业绩和房价都表现出良好的成长势头,是北京热点房地产区域。
观点一:京南区域属于市场热点区域
观点二:京南目前中低端品质产品居多
京南产品多为中低端产品,单价多为6000-7000元/平米,总价为30-90万的产品需求量最大,同时其定价的方式采用追随定价,没有其太高的核心价值。
3)2006年京南市场预测
中
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信
观
点
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京南3-4环土地稀缺,成为了这个区域住宅升值的强有力保证;各大品牌抢滩京南市场,如大中电器、苏宁电器、肯德基等,更加增加了京南的配套水平。但京南区域开发瓶颈在于其传统观念(下风下水)和市政教育配套不够丰富。
观点四:京南客群逐渐北移,升级置业人群逐渐增加
观点三:京南配套条件有优亦有劣
京南人文结构在逐渐调整,客群分布的重心逐渐在往北移,业主层次
、形象亦逐渐向上位移。同时,京南经过了一定时间的开发后,住宅需求在改变,升级置业人群成为了京南区域客户一个非常重要的客户群体。
中
广
信
观
点
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观点五:京南对中高端产品市场需求厚度最大
京南高端产品呈点状分布,未形成高端住宅的区域化。但区域自身培育和发展较强,高单价和高总价的需求是存在的,只是没有被激发出来,因此京南对中高端项目的市场需求厚度最大。
观点六:京南市场发展瓶颈:教育和观念
中
广
信
观
点
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本项目
项目地块位于南三环洋桥与南四环之间,西邻城市主干道马家堡东路。项目地块整体交通条件一般,交通现状较差。
1)项目所在区域
2、项目所在区域分析
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木樨园商圈(市级商业中心) :京城第五商圈。包括百荣世贸商城、大红门服装城、新世纪商城、京温市场、天雅大厦等20个大型服装批发市场。
大红门地区级商业中心:将逐渐建设成包括贸易、商务、办公、金融、餐饮、酒店、文化娱乐等综合功能的商业设施。
学校:南顶中学、北京第一实验小学、大红门一小、大红门二小、苏家坡小学、石榴庄小学等
医院:大红门医院、石榴庄医院、曙光医院、铁营医院、南苑医院等
公园体育:石榴庄公园、福海公园、光彩体育中心、清风园公园
商圈:
2)配套设施
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