文档介绍：万科假日风景项目前期策划报告
前言:
基于项目目前所处的阶段以及万科的要求,本报告的重点不在于极具时尚创新意识的营销策略和手段,而是阐述世联基于对西部市场和客户规律的把握,从而得出对于本项目的一些基本判断。
01
本体
本体
项目自身素质
本体素质
基本属性
附属条件属性
项目界定
项目本体基本属性
一期c地块
C地块占地面积:
C地块建筑面积:
产品形式:多层和小高层产品、LOFT
配套商业:
一期产品
主力户型:128平米三室、90平米两室
loft: 40-45平米,60-65平米
地块位置: 丰台区小屯村
可售面积:约40万平米( 住宅面积:34万平米、商业面积:)
中大型规模
中低等开发强度
自身配套充足
优质的产品形式
具较强竞争力的产品
不执行新政
A/
项目附属条件属性
便利的交通可达性,较差的道路连通性
多条城市环线、快速干道、城市干道;
项目周边道路未实现完全连通;
滞后的各类生活配套
医疗、邮政等服务类配套极少;
餐饮、购物等生活类配套较少,档次较低;
较好的绿化环境
地块北侧拥有已建成公园,绿化环境优越。
B/
项目界定
C/
快速路沿线
快速发展中的新兴区域
中大规模优质社区
丰富产品线
齐全配套
关键词:
本体
01
02
宏观
项目界定:快速路沿线/发展中的新兴区域/中大规模
优质社区/产品线丰富/配套齐全
宏观
宏观政策影响
土地政策的影响
90/70政策的影响
2005年三大城市宏观调控结果
近两年调控政策力度加强,对北京市场涨势影响有限
05年宏观调控政策对一线城市中心区域房价打击失效调控加大了对土地开发的控制,使06年北京市场供应总量有所下降政府希望通过结构性调整平抑房价,但未达预期效果
A/
继04年“”政策之后,北京房地产调控政策开始向土地政策倾斜
2004年、2005年、2006年成交土地面积柱状图(不含代征)
2004年、2005年、2006年成交土地楼面均价
2004-2006年调控政策下北京地区土地市场表现
[城区统计范围:东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区]
04、05、06连续三年北京城区土地成交楼面地价保持高增长,年均增长率达到41% ;
城区内的土地供应量小于郊区,土地供应外移;
A/
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2004-2006年北京市城区住宅公寓供需情况
数据统计范围:东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区
04-06年北京城区的年供给量缓慢下降,销售量也相应有所减少,而年消化率则持续走高;
04、05年基本上供需平衡,06年则供不应求明显
受到土地政策的影响,北京城区住宅供应逐年下降,供不应求趋势明显
供应量逐年减少
销售量逐年减少
年消化率持续走高
[统计时间截止到2006年12月15日]
A/