文档介绍：2017年7月长租公寓专题研究全文观点概述根据现阶段商业模式及发展趋势,盈利模式主要分为以下四类:当前长租公寓市场资本大量涌入,短期内仍处于盈利模式探索阶段租赁服务增值服务金融服务资产增值品质公寓租赁要求提升,个性化需求骤增,集中式品牌长租公寓将成主流公寓增值服务正处于探索、培养阶段,众多企业视增值服务为未来盈利重心当前参与企业有限,业务模式较为单一,资产证券化探索已初具成效国内支撑性市场法规和政策亟待补充,随着法规完善、未来市场盈利可观伴随法规完善及经营深入,未来市场将逐渐筛选出较为成熟的盈利模式全文观点概述公寓、小户型住宅当前租金系数全面低于成熟市场主要标准:当前一线城市租赁消费市场正处于培育阶段市场形势租售比租金收入比租金收益率一线城市一居室户型普遍供不应求,低供应及政策支持促使租金抬升一线城市当前租售比远低于国际主要城市,政策推动未来租金增速加快与发达国家成熟市场相比,一线城市租金收入比悬殊较大,未来一线城市租赁消费占比将持续扩大租金与房价增长分化趋势明显,租金收益率持续处于较低水平,未来一居室户型租金增长潜力巨大随着租赁消费市场的成熟,未来3-5年公寓、小户型住宅租金将持续稳步增长目录Part1一线城市长租公寓盈利模式分析Part2未来3-5年公寓、小户型住宅租金分析Part1一线城市长租公寓盈利模式分析长租公寓主要盈利模式成本优势突出开发商在房源方面优势明显,能以较低成本完成房屋设计、装潢改造以及商业服务管理等,大幅降低出租房屋初期投入拥有明显的资金优势,能够专注于早期获取集中式优质房源掌握房源和客源流量入口房地产服务商具有强大的数据优势,能够以低成本迅速收集分散房源,规模扩张较快,同时与租客直接对接,精准定位不同偏好消费者,充分受益于其庞大的用户数据积累渠道资源丰富“互联网+资本”租房平台凭借互联网渠道优势,解决房客和房东之间的信息不对称,快速获取用户,并能够有效周转现金流、降低管理成本,快速构建品牌影响力运营能力优势明显受益于酒店集团在连锁运营方面的丰富经验及庞大用户资源,酒店集团在长租公寓市场消费者需求、客户管理、销售渠道以及家电装饰采购等方面具备核心优势开发商房地产服务商租赁平台酒店集团根据长租公寓现阶段商业模式及发展趋势,将其盈利模式划分为以下四类租赁服务增值服务金融服务资产增值盈利模式图:长租公寓现阶段主要参与主体图:长租公寓主要盈利模式长租公寓主要运营主体目前长租公寓市场处于资本大量投入的发展初期,各类企业均致力于扩张自身规模,发展速度较快盈利模式盈利模式|基础租赁服务综合来看,集中式公寓凭借自身优秀的用户租赁体验以及强大的品牌溢价,将成为未来长租公寓市场的趋势表:长租公寓两种租赁方式典型企业对比公寓品牌租赁方式成立时间业务区域房间数类型红璞公寓分布式2014深圳、广州、杭州等20城市8000间房地产服务商自如分布式+集中式2011北京、上海、深圳250000间房地产服务商相寓分布式2015北京、上海、杭州、苏州等250000间房地产服务商优客逸家分布式2012成都、武汉、北京、杭州25000间租赁平台青客分布式2012上海、苏州35000间租赁平台YOU+社区集中式2011广州、深圳、上海、北京等16栋租赁平台魔方公寓集中式2010北京、上海、广州、深圳等15000间租赁平台泊寓集中式2015上海、广州、深圳1000间开发商逗号公寓集中式2015上海、天津、汕头、大连等3000间酒店集团城家公寓集中式2015上海、广州、兰州、北京等4800间酒店集团窝趣集中式2015北京、上海、广州、深圳等5000间酒店集团未来域集中式2010南京、上海、深圳10000间酒店集团表:长租公寓两种租赁管理方式对比类别集中式分布式房源获取一般获取整栋物业,可以独立开发,也可以采取收购、包租、与开发商合作等方式一般从分散的个人业主处获得物业,获取方式一般是签订长期包租合同(3-5年)物业性质商业、工业较多住宅为主现金流前期资金投入较大前期资金投入较小,且可通过控制租金支付频率来实现滚雪球式包租管理成本容易产生规模效应,后期的管理成本,尤其是人力成本较低在房源量较大的时候,需要有强大的管理系统以控制成本业态特点统一品牌标志,标准化程度强,具有较多公共空间和线下活动房源区位和形态差别较大,公寓标准化程度较低,一般没有公共空间和线下活动出租方式按每套整体出租,不同户型容纳人数不等分间散租为主,亦有整租,一般一间只住一人目标客户中端客户居多中低端客户为主轻资产运营的分布式租赁企业更易扩张规模集中式租赁更具服务优势当前长租公寓租赁市场主要分为集中式和分散式两种模式,其中,集中式租赁具有明显体验优势租赁服务前期收益率较低目前公寓行业的运营费用很高,一般为40%左右,公寓的收益率只剩下3%-5%,当前万科长租公寓的租金收益率只有2%左