文档介绍：FORUM 财经论坛●摩根大通董事总经理谈保障性住房
激励不当与地方政府融资不足的问题,正在通过新的融资
协议逐步解决,包括建筑公司与地方政府签订建设移交协
议、房地产投资信托( )融资、保险资金投资以及使用住
房公积金。与以往相比,我们预期地方政府将全力实现建设保
障性住房的官方目标,但部分财政赤字高、基建项目融资负担
重的地区可能继续落后
Construction of Indemnificatory Housing: actuality, influence and fi-
nancing model
保障性住房建设:
现状、影响及融资模式
■李晶
近月来,为抑制房价的迅速攀升障性住房标准。例如上海三口或以上
和应对部分城市房价过高,中国政府家庭的人均年可支配收入须低于人民
已加大对建设保障性住房的关注,并币元,人均资产须少于人民币
将之作为弥补房地产投资预期放缓的元。家庭成员须在过去年内未
一个手段。今年建设万套保障性住曾向家庭以外出售或转让住房。
房的官方目标,已经由地方政府与住保障性住房大致可分为四类:
房和城乡建设部签订协议,国家高级
领导人对此坚定地予以肯定。地方官经济适用房
员已被督促将融资途径多元化、确保单位面积一般限制在平方米以
充足的土地供应、分房时遵循公平的内,并且按低于市场的价格(通常较同
指导原则,并获通知建设保障性住房类普通住房低至)出售给符合
将成为其业绩考核的主要内容。本文条件的家庭。经济适用房的所有人通
将对保障性住房的新融资模式、活跃常在住满一段时期(通常为年)以及
在该行业的市场参与者以及商品房市缴纳土地出让金以前不得出售或出租
场和原材料需求由此所受的影响进行他们的住房,但按原价卖回给地方住
论述。房主管机关除外。经济适用房通常会
优先分配给因市区重建项目而拆迁的
保障性住房的分类家庭。经济适用房的开发可能会由地
方政府直接、由工作单位或(在通常情
在中国,“保障性住房”包含多个况下)由商业开发商进行。此类开发商
住房类别,它是提供给符合地方政府可免费获得土地,并可获得的所有
所制定标准(如收入、总资产、婚姻状其他税收减免,但须遵守售价和建筑
况和目前生活条件等)的居民的一种标准方面的指引。开发商的利润率通
社会保障形式。各个城市自行制定保常限制在至,而普通商品房的利
26 2010 11 国际融资
International Financing
润率一般为至。其中亿元为中央政府向地方政府地方政府若要筹措足够资金以完成今
作出的移转性支付。然而,据中国国内年的目标,将面临巨大压力。
廉租房部分专家估计, 年仅是廉租房建
归政府所有,以较低的租金(有时设资金就可能达到人民币亿元, 建设移交协议
低至可比较市场租金水平的)出租其中多数融资负担将继续由地方政府建筑公司不仅有机会承担项目开
予城市特困人口的住房(面积小于平承担。发,还负责提供项目资金。根据建设
方米)。此类住房的建设资金主要来自根据国家方针,保障性住房建设移交协议,建筑公司将垫付项目资金,
地方政府预算,但鉴于近期的预算限资金应来源于:地方政府预算;住而项目所有人(一般为市政府)将于项